2011年房企加速并购 房地产垄断初现狰狞

　　近日深圳万科公司公布数据显示，截至12月1日，今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，万科地产成为首个销售金额突破千亿大关的房企。与此同时，保利地产、中国海外、绿城中国以及万达集团等房企，今年销售金额都将突破500亿元，与万科一起组成国内房企的第一梯队。此外，碧桂园、世茂地产、雅居乐、金地集团等全年销售金额在200-300亿之间的构成了第二阵营。

　　在政策不断打压的2010年，开发商们取得如此成绩，美联物业全国研究中心谢志军分析认为，随着明年货币政策的转向以及调控政策的深化，开发商融资渠道将愈加收紧，大型开发商的快速销售策略将对中小开发商的市场带来冲击，行业的并购行为将在明年更趋明显。

　　据悉，自今年年初开始，万科在3个城市共有9个项目先后入市，推盘明显加速，今年仅在深圳，万科金域华府、第五园、金色沁园、万科清林径、天琴湾、金色半山、万科红7个楼盘就先后推出，在东莞和惠州，还有万科棠樾和惠州万科城进入市场销售。

　　众多的项目让深圳万科今年的销售面积大增，根据美联物业的数据统计，2010年1月-11月，万科的销售量为828.8万平方米，同比增加了33%；单位首家在12043元/平方米，较2009年增加27.7%；销售收入则为998.1亿元，同比增加为72.3%；除了万科之外，保利地产的年销售量已经达到626.2万平方米，同比增加28.9%，在销售价格方面的均价为9126元/平方米，与2009年相比增加8.2%，在销售收入方面保利至12月1日之前为571.5亿元，同比增加了42%。恒 大地产的销售量为626.2万平方米，销售收入达到477.2亿元；中国海外的销售量达到了470.7万平方米，销售收入达到了587.2亿港元。

　　此外，碧桂园的销售量达到了560万平方米，销售收入为304亿元。紧随其后的富 力地产、世茂地产、雅居乐、金地集团等也纷纷有200万平方米以上的销售量以及200亿以上不等的销售收入。谢志军分析认为，目前以500亿元销售收入为分水岭的两个阵营形成，而这两个阵营的差异背后折射出的是销售策略分化。与中小开发商追求单盘利润最大化不同的是，大型房企在销售价格与销售量的取舍上，则更倾向于追求销售量，以快速销售的方式缩短了项目的运作周期，同时迅速扩大市场占有率，既保证了企业资金链的安全，又增加抵御政策调控带来的风险。因此，销售策略的分化不仅令第一阵营与第二阵营之间的差距拉大，而且被挤占后，中小开发商潜在被并购的可能性加大。

　　一份万科2010年1-11月的销售图显示，1月份-5月份某万科的销量最高为63.3万平方米，在出现洼地的2月销售面积仅为15万平方米，但是从6月份开始，万科的销售面积大幅提高至85.7万平方米，并且一直持续到11月份，期间9、10两个月一度出现113.6万和130.7万平方米的高峰。而事实上，6月份万科的销售均价低至10233元/平米。

　　谢志军认为，正是6月份实施的快速销售策略，对成交量起到立竿见影的效果。此外，2010年，万科实施并购动作频繁，今年以来在全国范围内已完成了收购超过20起，涉及金额超过30亿元。谢志军表示，随着行业集中度的提高，大型房企对行业的影响越明显，一方面是有效供给增加，除增加中小户型供应外，对中小开发商不惜捂盘谋求单盘利润最大化的行为产生抑制效果；另一方面是起到平抑房价作用。同时，随着明年货币政策的转向以及调控政策的深化，开发商融资渠道将愈加收紧，大型开发商的快速销售策略将对中小开发商的市场带来冲击，行业的并购行为将在明年更趋明显。

来源：南方日报

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