投资观倒向商业地产 来年楼市将趋稳

　　今年房企排名如此了，明年市场会如何排名呢？这是个1年后才会有正确答案的问题。南都记者分别采访了十多位市民，包括开发商、专家、业内人士和普通市民，对于明年的市场，大家似乎看涨看稳的较多，“谨慎乐观”成为开发商喜欢的通用语。

　　开发商们和业内人士们对于市场的信心支撑是深圳市场巨大的需求和极小的供应，另外就是在通胀预期和人民币升值等因素下，对于调控的不再惧怕。综合专家们的说法，明年市场极可能稳定，不少业内人士即使预测涨，也都小心地定在5%-10%以内。在这样的基调下，明年的房企排名很可能继续上演“量多为王”的大戏，或者说，以万科、佳兆业这类的企业为主导。其间，也可能会出现“单打独斗”的资源型楼盘，依靠一两个坐拥稀缺资源优势的高端楼盘，再次扮演黑马角色。但主流，则依旧是依靠多个楼盘同时开发的开发商，那样才能占据更多的市场份额。单打独斗的个盘开发商可能更多得靠运气，卖完才成王卖不动要成寇。

　　投资也刚性，明年市场趋稳

　　索忠诚深圳市水榭花都房地产有限公司营销副总监

　　总的来看今年的深圳楼市一直处在波动状态，而波动的主要原因就是政策造成的。其实从市场供应量来说今年还算是不错的，而供需关系相对前几年也没有太大变动，动的就是政策走向，限贷限购系列新政对楼市成交影响不小，政府的目的是要打击投资，而现在看效果是基本达到了，投资客逐渐被挤出了市场，如今购房的绝大多数都是自住刚需。可是，新的问题又出来了，那就是通货膨胀，所以说问题总是有的，不同时期会有不同的问题，而在我看来其实投资也是一种刚需！2003年这个概念已经冒了头，到2006年基本被很多人认可了，通胀问题、流动性过剩问题、投资风险分配问题，其实都让投资房地产成为一种“刚需”.

　　要我预测明年的市场，如果不再出什么大的致命的调控新政，市场还是会往上走的，可以从两个方面来看，首先自然是通胀的结果，现在买什么都要比过去贵了，相信明年的菜价也会跟今年不同吧，那房价微涨也是正常的，不过大涨可能性就没有了。其次是我们要看到深圳这个城市的发展所带动的刚性需求，进入而立之年的深圳，都说越来越“三多”:老人多、孩子多、狗多，那么现在住在单身公寓的小年轻要结婚就要换两房、小三房，现在住着两房的小两口要生孩子接父母过来就要换四房，今年卖得好的就是这样的2-4房户型，我们的水榭春天就是很好的例子，我分析明年情况也差不多，只要房子设计找对了消费需求、价格合理，不怕卖不出去。

　　明年房企主流应是快速走量

　　王恭敏深圳市合正房地产集团有限公司品牌总监

　　谈到今年的楼市是典型的政策市，限贷、限购、限外新政一个接一个层出不穷，而在最初4·15新政出台前后，整体市场的侥幸心理都是比较重的，当时消费者想着价格能速速降下，而发展商则想着政策短期打个转就会走，于是双方博弈着都在观望。直到国庆限购政策出来，这种侥幸心理才算慢慢放下，而回顾这一年来，购房者盼望的降价并没有实现，发展商则没想到调控压力一次比一次重，包括政府在内，在这场博弈中其实谁都没赢，大家都成了输家。

　　在我看来，要解决高房价问题，必须先解决土地财政和经济适用保障房建设问题，但这都不是短期内能见成效的，另外就是通货膨胀造成的人民币贬值问题。现在看人民币对外是一直在升值，但对内却是单位数值内的购买力越来越低，其实就是在贬值，再加上流动性过剩，股市、黄金交易低迷等诸多因素，逼迫着人民币进入楼市。如果这些问题得不到解决，房价根本没有下降的理由，所以我说，今年的楼市其实是被人民币波动所救。

　　今年调控政策频出，而央行7次上调存贷款准备金率，并动用了加息手段，可房价仍然没有真正调下来，如此来看明年的市场不容乐观，即使短期内不会出台物业税等特别严厉的手段，起码限购、限贷政策是暂时不会取消的，或许还会有继续加息的可能。对发展商来说，明年的主流心态应该就是快速走量，因为信贷政策趋紧，需要尽早回笼资金。
未来二手房将主导楼市

　　宋丁综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

　　去年总计近10万亿的天量流动货币造成了全国房地产市场的火热，今年国家在信贷收紧的信号下仍然放出了8万亿。虽然楼市经历了全年两次政策调控，但在刹不住车的货币供应量面前，市场并没有出现明显的下挫。老百姓内心肯定是希望房价有一定程度的下滑，但国家把调控的初衷始终定在遏制价格过快上涨上。并且反观我们的新房均价变化走势，从今年1月的2.3万/平米到刚刚过去11月的1.8万/平米，均价大部分保持在2万/平米之下。从这个角度说，价格基本上是控制住了，调控起到了效果。

　　但不可否认的是，深圳近些年的土地出让瓶颈始终存在。随着可以供应的土地量越来越少，城市新项目的供应量势必会逐年递减，而居民不断高涨的置业需求更多地将依靠二手房来满足。从2006年开始，深圳新房与二手房的配比为1:1,今年经测算比例已经达到1:3,即住房需求的满足只有25%是由新房承担。毫无疑问，随着明年调控的深入和土地供应的趋紧，二手房的流通率和流通量会继续增高，而更加逼迫房企向二三线城市扩张，也为他们是否能够保住今年的销售额和市场占有率提出了更高的挑战。

　　传统投资观将转向商用物业

　　林扬世联工商事业部总监

　　今年深圳商业地产有两点值得关注：一是写字楼市场趋于成熟，越来越多的开发商看好深圳的经济前景，开始进军写字楼领域，并选择自己持有，表现出对优质资产的看好；二是国家的两次调控都没有触及商业地产，这给写字楼和商铺带来了更多的需求。在明年持续调控的预期下，这两股力量将继续走强。

　　来自世联的预计，2011年到2012年深圳入市的“只租不售”写字楼将是销售型写字楼的两倍，宏观上取决于我们对深圳这座城市的经济发展态势和产业结构调整速度的看好。微观地看，深圳的第三产业发展尤其旺盛，发展高端服务业的民营企业的扩张尤其迅猛，需要在办公用地上得到支撑。目前属于一线发达城市的深圳，写字楼市场比起北京和上海还略显不成熟，租金和售价还有一定的上涨空间。

　　另外未来深圳不同片区的写字楼分工将更加明确，如福田CBD规划为金融企业的总部聚集地，写字楼也以高端超甲级为主纯租赁，南山写字楼则主要以民营企业为主等等。我相信目前商业地产价值洼地的形象会被彻底颠覆。

　　明年楼市会继续今年老路

　　余棉电星彦地产中央研发中心总监

　　回顾今年楼市，利好利空混杂其中：人民币升值、新规划等明显是刺激市场；通胀、宏观调控、全球经济低迷无疑是利空。但总的看来利好大于利空，因为楼市还是稳定发展。都说国家调控严厉，但我认为，此次调控“内紧外松”:控制需求、提高门槛是紧；深圳产业扶持、30年规划利好是松。因此，体现在结果上就是，楼市并未严重下调，而是震荡再趋稳。

　　新房供应上，据我们统计应该在400万平米上下，加上去年200万平米的存量，总量在600万平米。即便加上现有二手房存量，也不能扭转供应不足的局面。

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