房产税推动价格上涨沦为开发商“价托”

　　自4月份国家出台“历史上最严厉”的房地产调控政策以来，半载已过，尽管房价疯涨的势头得到了遏制，但百姓所期待的房价下跌并没有明显出现，楼市成交甚至在9月份出现回暖迹象。为巩固此轮调控成果，国家又在9月底出台了包括提高首付比例和限购在内的新一轮调控政策，紧接着央行又3年来首次加息。种种迹象表明，这轮房地产调控“不达目的不罢休”，如果近期房价仍未达政府预期，更严厉的措施将接踵而至。

　　此前有报道称，十一长假之后，财政部、国税总局、住建部已经联合启动了对房产税相关程序，其中包括对上海、重庆两份试点方案修改的内容。

　　此前，有专家表示，房产税的推进过程应该是渐进式的，首先在一线城市试点，北京、上海、广州都有可能，建议首套商品房不应被覆盖，而投资房将成为房产税调控目标。还有学者建议，房产税应按照“一套房一律不征；二套房减征或不征；三套房以上（包括三套房）倍征”的原则征收。

　　2006年9月，李莉在上海内中环买了第一套房，花了60多万，买了一套65平方米的房子。2009年6月，李莉的宝宝即将出生，眼看房价猛涨，而现有的住房太小，她和老公商量以后，在遥远的南汇买了第二套住房，90万，大约126平方米。

　　最近，李莉开始苦恼起来。因为上海即将试行征收住宅物业房产税的消息让她觉得经济负担一下子更重了。“像我们这样一套房子小，一套房子远的，住房问题没有真正得到解决的人，还要收税太不合理了。”李莉告诉记者。

　　其实，李莉并不是唯一对房产税有抵触的市民。尽管张艳军还没有买房，但是房产税一旦开征，他担心自己的经济压力会更大。“我就是觉得收房产税不会降低房价，最后都是加到普通老百姓头上，真正的有钱人不在乎这个。”

　　在不少市民的观念里，征收房地产税非但不能控制房价，反而会加重百姓的负担。但是在国家税务总局税收科学研究所所长刘佐看来，征收房地产税与控制房价并没有直接关系，对百姓生活的影响也很有限。“因为房地产税只是一个普通的小税种，其职能是为地方政府筹集一部分财政收入。”

　　官方尚无明确表态

　　种种迹象表明，住宅物业房地产税的征收已经是箭在弦上。

　　重庆市人民政府办公厅近日《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（渝办发（2010）357号）的一份文件中提到：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，我市正积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

　　不止是重庆，上海也被传为开征房地产税的试点城市之一。外界对征收房地产税的时间、具体细则也有诸多猜测，甚至出现了不同的版本。有的称是明年初开始征收，有的则说是明年两会之后，有的传重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内；有的则猜测上海针对新增一般房地产，按照人均面积做起征点考虑，税率初定在0.5%-0.8%。

　　事实上，目前官方并没有一个明确的表态。一位接近国家税务总局的人士甚至向本报记者透露，目前他还没有听到相关确切的消息。

　　“对包括住宅在内的房地产征收房地产税是目前各国通行的做法，中国改革房地产税制度是完善财税体制的需要。从国内外的经验来看，房地产税的征收对经济的影响微乎其微。”他对本报记者表示。此前，财政部财政科学研究所所长贾康也表示，未来房产税应该成为中东部省份财政收入的主要来源。

　　刘佐认为，根据外国的经验和中国目前的情况，如果按照房地产评估值征收房地产税，税率可以考虑设计为1%左右，由地方政府在税法规定的幅度以内掌握。同时，通过规定适当的免税项目和免征额（价值或者面积）的方法照顾低收入阶层和中等收入阶层，拥有大量房地产的高收入阶层则应当负担较多的房地产税。

　　和调控房价并无直接联系

　　现在的一个习惯性思维是，住宅物业房地产税的开征是政府调控房价的最后一根救命稻草，然而最终却无法阻止房价的上涨。

　　华远总裁任志强甚至说，在地产调控中，如果房产税出台，中长期来看，（房产税）将会被转嫁给买方，从而推高房价。任志强分析，首先，出台房产税的出发点并不是调控房价，而是为了摆脱地方政府对土地财政的依赖；其次，在城市化与货币超发的背景下，房产税出台后，短期内可能使市场波动，但中长期来看，并不能改变供不应求的状况。因此房产税出台后，必将转移给买方，从而推高房价。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士则对本报记者表示，目前主要是一些房地产老板出来讲话，事实上不排除他们有趁机为后期房价上涨制造舆论。

　　“对于目前中国住房价格过高的问题应当做出深入、具体的分析，对症下药。”刘佐建议，首先可以看一看构成房价的主要因素即建筑成本、开发商的利润、政府收取的土地出让金等税费是否合理，然后根据存在的问题采取措施。此外，政府可以采取加大廉价、廉租的社会保障性住房建设的力度等措施。

　　“上述问题都不是能够直接通过征收房地产税解决的。”刘佐说。

　　此前，住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，房产税不能解决目前楼市的困境。他认为，房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产市场要加快法制建设和管理。

　　基于市值开征或有难度

　　贾康曾表示，中国计划改革现有的房地产税收体系，考虑引入类似美国的房产税。据了解，目前与美国房产税根据房产市值计征不同，中国目前的商业地产房产税基于原始购置价计征。

　　“一个很大的难点在于房地产评估值的确定。”刘佐说，各国通行的做法是按照房地产评估值征收房地产税，但是目前中国的房地产价值评估基础比较薄弱，税务机关的评估和纳税人的评估可能很不一致；如果引入第三方评估机构，如何保证该机构评估结果的公平和公正显然也是难题。

　　在中国展开住宅物业房产税的征收工作也将消耗极大的人力物力。有媒体查阅上海住房保障和房屋管理局网站，目前上海注册房产估价师有1351名。根据相关数据显示，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕，也就是28年才能完成，还不包括期间新增房屋面积。

来源：中华工商时报

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