房地产将面临资金失血症

　　2010年房地产开发商资金情况并不如外界预期的如此紧张,临近岁末,房价并未达到公众预想的调控结果,而是主要靠着各种行政措施的高压,呈现暂时被抑制的脆弱状态。回顾今年,银行信贷对房地产开发商全面收紧,而后房地产银信合作业务全面叫停,调控收紧了房地产商的融资渠道。继而开发商融资全面战场转向信托平台,造成了几乎整个2010年房地产信托的疯狂。

　　融资渠道调控下,2010年房地产开发商资金为何仍游刃有余？

　　一是房地产信托融资渠道新补给。统计显示1-10月,全国信托公司共发行房地产类信托1500亿元,10月为178亿元。由于银行信贷的收紧,造成了今年房地产信托的瓢盆满盈。

　　二是2010年调控前房地产商资金沉淀。2009年和2010年初是房价最疯狂的时候,房地产商依靠当时火爆的销售沉淀了大量资金。虽然,陆续建成的楼盘仍有“存货”,但由于资金链压力不大,所以调控后降价幅度并不大。

　　社科院蓝皮书数据显示,2010年前3个季度全国仅30个纳入统计的城市,土地出让收入就高达9000亿元,比上年增长70%。这一数据也显示了2010年开发商资金情况良好,开发商土地储备战仍在继续,同时也说明地方政府靠“卖地吃饭”的模式仍在延续。

　　那么2011年,房地产开发商的资金情况是否会有所改变呢？

　　首先,在银行信贷继续收紧的背景下,年底房地产类信托业务被“紧急刹车”。11月银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,发令逐笔排查房地产信托风险,多家信托已暂停房地产信托业务。监管机构意欲掐住信托这条房地产最后的的输血管道。

　　其次,除银行和信托外可替代融资渠道有限。私募股权基金、民间拆借等都尚未成气候,因此上述渠道虽有空间,但不可能完全接过银行与信托的融资交接棒。据上海的东方典当行表示,今年有逾10家开发商联系欲从他们典当行融资这在往年是从来没有过的。民间融资的成本至少是银行融资成本的数倍,可以预见明年房地产开放商的整体融资成本将直线上升。

　　未来,开发商除了面临上述资金困局外,还有长期隐性的不定因素。

　　争议颇多的房地产税终于被证实将率先在上海和重庆试点。随着房产税试点渐行渐进,而其对房地产市场的影响难以确定,一旦房产税改革铺开,房价很有可能走低。受此影响房地产商的资金回笼堪忧。这是房产税改革带来的必然结果。

　　房地产开发商债务累积数额巨大。据2010年上半年数据显示,十大标杆房企的负债总额高达4200亿元,63家上市房企背负近6000亿元巨债。如果以2009年的利润水平来还清这些债务,需要超过15年的时间。随着融资渠道的收紧和未来房价下降对销售造成的影响,房地产开发商的债务压力会骤然上升。

　　信托到期兑付隐患。房地产信托期限一般为1-3年,今年发行的1500亿元加之前两天发行的量。如果到期兑付时正值房市低迷,资金汇款发生问题,那显然将对房地产开发商造成巨大压力。

　　国家调控整顿房地产行业的决心坚定。银监会向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”,要求只能对名单中列示的16家房地产央企提供新增房地产开发贷款,对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款。

　　国家重点建设保障房体系。目前国家对于保障房的投入巨大,上海地区2011年住宅开工工地60%用于保障房建设。保障房由政府财政支持,但也提出要建立保障房融资体系,因此国家势必将引导资金进入保障房融资体系,这对于房地产开发商的融资也是挤压竞争。而房产税推出后,房租租金会提高,这会造成新的社会矛盾,解决这一问题的根本途径在于保障性住房,尤其是公租房的建设要跟上。

　　2010政策调控虽未收到理想效果,但政策颁布后都需要经历一个反应过程,特别是行业性的调控。随着调控的持续,2011年房地产行业的资金困局必将集中显现,未来中小开发商难逃被洗牌的厄运。

　　房产金融投资品风向标

　　普惠8号杭房开股权受益权投资

　　集合资金信托计划

　　发行公司:华能信托

　　风险一般 适合稳健投资者

　　该产品期限为18个月,预期年化收益率为7.5%。信托资金用于投资杭州市房地产开发集团有限公司以下简称“房开集团”持有的杭州中南豪情置业有限公司以下简称“中南豪情”90%股权受益权和杭州和祥房地产有限公司以下简称“杭州和祥”100%股权受益权,资金用于江南星座、江南铭庭、江南文苑的开发建设。

　　【点评】资料显示,中南豪情是专为开发江南铭庭项目成立的公司,净资产为1.5亿元,而杭州和祥净资产5.7亿元。同时,信托合同约定,杭州市房地产开发集团有限公司有权在信托计划成立日起届满360天之前提前回购已出让的股权受益权,同时受托人发放不超过原信托计划规模的信托贷款,信托贷款将用于江南御府的开发建设。从风险控制措施来看,本信托产品采用了股权质押、土地抵押、账户监管等措施,即房开集团以其持有的杭州和祥100%股权及中南豪情90%股权为其相应的股权受益权回购及其他义务提供质押担保;杭州和祥以其名下的国有土地使用权为房开集团相应的股权受益权回购及其他义务提供抵押担保;房开集团、杭州和祥在工商银行601398,股吧浙江省分行设立监管账户,监管资金专款专用。由于未公布质押股权和抵押地块的评估价值,以上两项风险控制措施对于信托收益的保障程度尚未可知。综合来看,在房地产第三轮调控措施尚未落地的情况下,投资于该领域的信托产品还是面临一定的风险。

　　保利锦程1号 集合资金信托计划

　　发行公司:方正东亚信托

　　风险偏大 投资者需要谨慎

　　该产品期限为18个月,最高预期年化收益率为8.5%。该信托产品没有特定的资金运用领域,而是通过建立“资金池”,将信托资金以股权、购买特定资产权益、贷款、可转股债权、投资经营性资产等方式单一或组合地投资于项目主要推荐方北京保利龙马资产管理公司推荐的优质项目包括但不限于矿产资源、能源、地产类等。

来源：东地产 作者：李晓东

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