商业地产：游走在升温与过热之间

"周一刚上班，就听公司小杨说他家几个亲戚把手上的店铺盘掉了。最近一段时间，好些群里的网友也在抛售他们的店铺……"福州某房地产论坛上一位网友发帖称。对此，有不少网友提出了"现在买进还差不多，怎么会抛售店铺？"的疑问。

事实上，在不少人看来，今年商业地产热浪席卷榕城。然而近段时间，一些人停下了"奋勇直追"的脚步开始担心福州商业地产无法承受之重--城市综合体的大量上马是否会让福州的商业地产从眼下的"盛夏"转变为若干年后的"剩下"。

商业地产虚火？

"今年以来福州商业地产气势如虹，可最近店铺转手颇为频繁，不少人甚至刚认购就犹如怀揣烫手山芋般急于脱手，眼下我是该出手呢还是应避其锋芒？"近日，记者接到热心读者李先生打来的咨询电话。据李先生介绍，此前其为寻找一间地段好、周边配套齐全的店铺奔波良久而无所获，但近段时间却发现不少理想的店铺在转让，"所谓一铺养三代，我一直很注重商铺的位置，有些位于未来福州城市综合体的店面自己想都没想过还有机会接手，现在我是心慌慌意彷徨啊！"据悉，目前福州有超过10处大型商业场所进入了实质性操作阶段，如金山特易购、金山万达广场、金融街万达广场、SM城市广场、东方新天地商业广场、红星美凯龙家居广场、海西塔商业广场、新一代宝龙城市广场等。然而商业地产蓬勃发展的同时，也不断有人转手出让，使得部分人产生了"商业地产的价值是否被高估了"的担忧。

在福州资深房地产业内人士刘福泉看来，商业项目初次购买者以短线投资居多，只要有了预期的利润就转手。不能因为近期不少人出售手中的商铺就此判断商业地产过热、投资者对未来没有信心。对此，九歌万派董事长刘波表示赞同，"商铺购买本身需要购买者拥有一定的社会资源，不少人拿到如此抢手的货源就像黄牛党一样转手卖了赚差价，在市场火爆的时候存在很多类似的投机行为。"福州资深房地产业内人士杨臻认为，有别于住宅价值，商圈的培育需要3-5年的过程，这期间租金很低，包括市场的售价也高不上去，但是当这个商圈形成的时候价格也会跟着水涨船高。商业地产的运营需要一个周期，一些人出于短线营利的目的会选择尽快出手。

多模式发展是关键

事实上，在不少业内人士看来，总量看，福州的商业地产并无过热之虞，但更多地需要在具体规划和定位上下功夫。

刘福泉表示，福州已经步入海西快速发展的轨道，越来越多的人对这个城市有了新的期待，进而对商业地产有了新的预期，"福州在建的和计划开工的城市综合体项目共有十来个，这在以前是不可想象的，因为别说十几个，一个综合体都很难生存。由此可见海西的前景带给福州巨大的发展空间，而这个空间也会给商业地产带来很多的机会。"对此，福州资深房地产业内人士林先生表示赞同，"商业地产比住宅市场更丰富、更系统、更专业化，它综合了诸多方面的因素，具有更大的增值空间。"上述业内人士林先生指出，根据《福州市城市总体规划（2009-2020）》草案，2015年市域人口将达800万人，"房地产尤其是商业地产项目对于推动一座城市的城市化进程具有拉动作用，而人口的增长使得商业地产周边能有庞大的基础消费群体支撑项目的运营，也就大大降低了项目开发和运营的风险。"此外，有业内人士表示，随着五四北、金山、东部新城等板块的发展，原本分散的几个新区与中心城区的联系日益紧密，福州城区"多中心发展"的格局已悄然呈现，"在此番格局之下，集中了商业、写字楼、公寓、酒店、娱乐等多种业态的城市综合体的开发热潮更添助力。"虽然商业地产前景看好，还是有不少业内人士对于其建成后福州市场的去化能力提出了质疑。上述业内人士林先生就指出，在商业地产热的里面，还存在不少隐患，如一窝蜂复制商业地产模式问题就会造成市场消化困难的局面。

福州某投资有限公司项目负责人程先生认为，未来3-5年福州将出现非常多的商业地产，未来福州市场能否承受得住"百花齐放"的关键在于这些项目的性质，"如果这些商业地产的性质都是万达模式，那么毫无疑问将出现供给过剩的问题。"在程先生看来，万达模式的特点不在于所谓的商业集中，它的优势在于：其一，它以非常低的成本拿到土地，与政府议价能力很强；其二，它的建设速度非常快，在资金处理上已经产生了很大的收益，"这些赢利模式是在商业繁荣的面上看不到的，万达模式的优势也正源于此。"上述业内人士林先生认同之余也表示，商业地产是否供给过剩并非商铺的数量，而在于是否有出现新的赢利模式、创新业态、创新集中式商业建造方式等，"最根本的是发展个性化、有特色的综合性商业。""业态雷同，则效益不高；前期定位准确，则可异军突起。"这是记者在采访中听到最多的一句表达不同但含义相同的话。

来源：海峡财经导报

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读