调控政策疾风骤雨 控制房价任重道远

　　引言：2010年的楼市调控，注定是将载入史册的一场伟大博弈，在这场大戏中，政府、开发商、投资者、炒房客、住房者的身影无处不在，多方的冲击，多方的角力，共同构成了这一幅壮丽的画卷。虽然楼市调控政策一轮又一轮，力度越来越强，但调控的效果多少有点差强人意。在这种情况下，政府未来是否会继续出台新一轮调控政策？2011年中国楼市将走向何方？2010年究竟是高房价时代的终点还是中点？这些问题似乎难以回答，既然如此，就让我们一起来回顾一下今年以来的楼市调控全过程，希望在这之后，各位读者的心里能有一份自己的答案。

　　如果有人想问2010年的楼市调控关键词，那真是不胜枚举：新国十条、首付比例、二套房、三套房、预售、房产税、土地增值税预交率、新国五条、限购令、保障房、公租房、闲置土地、差别化房贷……这其中，每一个词都代表着一次多方角力的核心战场，而每一次主战场的转移，背后都有着说不尽的故事。

　　一、历次房价调控一览

　　自1989年中国首套商品房诞生以来，国家调控房价上演了很多次。

　　1998年7月3日，中国彻底取消福利分房，与之配套，银行接连降息降低开发商的负担。

　　2003年6月13日，央行发布121号文件抑制房地产资金。但当年8月12日，国发18号文将房地产业视为“国民经济的支柱产业”。从此，房价飞涨。

　　2004年，“8•31大限”问世，央行开始加息。然而，房价并没有停止攀升。

　　2005年，中央出台新“国八条”，但房价在下半年出现报复性上涨。

　　到2006年，“国六条”出台进行新一轮调控。但现实是，政策一个比一个严厉，房价一次比一次涨得高。一个新鲜的名词“房奴”问世。

　　2007年，《物权法》通过，然而，当年地王频现。

　　2009年春节一过，楼市量价齐升。当年12月，国务院明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，这标志着中国房地产政策，从刺激消费又全面转向“抑制”房价。

　　然而，2010年的楼市，依然犹如脱缰之马，由此引发“新国十条”和“新国五条”两轮严厉调控。但房价还是没跌。　

　　二、2010楼市调控主脉络：

　　1月10号，国办发出通知，要求稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010年楼市调控的前奏由此展开。

　　3月18日，国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企15天推出房地产业务。国家调控楼市的决心初见端倪尽量避免误伤。

　　3月28日至4月2日，随着新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连发6篇文章伊始，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。政府在最后出招前照例打出了“舆论牌”。

　　4月份，国家开始陆续颁布号称史上最牛的房产调控“新国十条”详见后表。2010年楼市调控的大幕正式拉开。

　　4月30日起，北京、深圳、重庆、广州陆续出台地方楼市调控细则。2010年楼市正式进入实质性操作阶段。

　　6月4日，住建部又发文进步规范二套房认定标准《关于规范第二套住房认定标准的通知》。《通知》使得二套房的认定执行更易于操作，同时也堵上了一些地区消极执行调控政策的漏洞。

　　8月17日起，人民日报以《别让楼市调控成了“百日维新”》 为题，短短一个月内六发“二次调控预警”， 新华社更是以《必须打击开发商“逆市操作”》为开篇评论，七驳“楼市即将回暖”。2010年楼市“二次调控”的舆论铺垫整合完毕。

　　9月29日，正当开发商期盼传统的“金九银十“能否使楼市回暖，带来一个销售的“小阳春”时，国家又出台巩固楼市调控成果的措施，俗称“新国五条” 详见后表。2010年的楼市“二次调控”揭开了神秘面纱。

　　纵观整个调控过程，2010年国家的房产调控政策一波接一波，环环相扣。通过频频出台的调控政策，可见国家对楼市调控的决心，但能否终结目前的高房价，还是一个纠结不清的谜题。

　　三、2010年房价运行情况概览

　　2010年年初，国内房价 持续走高，全国70个大中城市房价同比涨幅一举突破10%的“准红线”，引发了社会舆论的强烈不满，国家开始着手进行调控。4月“新国十条”的出台，使得全国70个大中城市房价同比涨幅由12.8%开始回落。

　　在“新国十条”出台后三个月的时间内，国内房地产市场进入价稳量跌的博弈阶段，但是，进入8月，国内楼市再度出现了价升量增的状况，楼市的回暖迹象及开发商的逆市提价立即招致了国家的第二轮调控政策。

　　随后，国内楼市的小阳春快速退去，全国70个大中城市房价同比涨幅再度出现了连续两个月的回落。

1全国70个大中城市房价同比涨幅

　　进入11月，即“新五条”出台后的第二个月，多数城市的房价仍在上涨。据中国指数研究院的数据，11月份，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，环比上涨0.82%，其中，86个城市房屋价格环比上涨，14个城市环比下跌，二三线城市成为涨价主力。

　　据中国指数研究院最新披露的数据显示，11月，北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

　　以目前的情况看，由于房价仍然不肯低下它那“高贵”的头，因此，不排除国家继续推出第三轮调控政策的可能性。而第三轮的调控手段，除了加息巨大的空间尚存外，政府手中最强大的储备“武器”，也是最让业界惧怕的房产税或将“亮剑”。

　　结束语

　　2010年国家对楼市的严厉调控到现在为止，还没有能撼动整体的高房价，但是，从最近两月的全国各地的推盘现状可以看出，楼市价格上涨同盟的根基已经发生了很大的动摇。北京通州区域的一些楼盘最近几周的动静就很大，房山、大兴的价格也没有以往那么坚挺，以价格换销量的策略被越来越多的开发商采用。降价者销量可观，坚挺者只能硬扛越来越大的政策和市场压力。

　　目前来看，希望调控政策的效果一步到位是不切实际的，接近年底时，看到各个区域出现价格的分化，可见政策起到的作用至关重要，而打破价格上涨同盟应该是一个可喜的成绩。前有销量的诱惑，后有政策的压力，预计后市开发商价格策略的分化将越来越明显，而从量变到质变的过程中，政策的效果有望逐步得到市场的认可。

　　附：2010年国内房地产市场调控政策一览

　　时间 措施 要点

　　2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款

　　中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

　　2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果新五条

　　国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

　　2010.09.27 国土部住建部出重拳：闲置土地一年以上禁拿地

　　土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》下称《通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

　　2010.09.18 李克强：加快公租房建设；坚决抑制投机性需求

　　加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.

　　2010.09.08 京沪先行启动空置房调查：空置率数据暂难出炉

　　北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。

　　2010.09.04 首批十城市土地规划获批：102市须上报总体规划

　　国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。

　　2010.08.02 国土部发1457宗闲置土地黑名单

　　国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

　　2010.07.12 银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇

　　针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

　　2010.06.12 住建部等七部门发文：加快发展公租房

　　由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

　　2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准

　　住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭包括借款人、配偶及未成年子女成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　2010.05.22 广州出台国十条楼市新政细则： 未停止三套房贷

　　广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

　　2010.05.22 重庆楼市新政出台：未对第三套房停贷

　　重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。

　　2010.05.06 深圳版新国十条出炉：暂停三套房贷款

　　5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　2010.04.30 北京出台地方楼市新政：同一家庭限新购一套房；暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房

　　同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　2010.04.21 二套房以住房套数界定；不再以贷款为准

　　银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

　　2010.04.19 住建部：未获预售许可项目；开发商不得收取定金 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　2010.04.15 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　2010.04.13 住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

　　2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

　　2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

　　2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查

　　国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。

　　2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

　　流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

　　2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展

　　国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

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