房地产贷款或进一步收紧，部分房企业绩增幅放缓

　　5月7日，受外资投行集体唱空楼市影响，香港恒生指数低开低走，中资地产股遭遇重挫拖累大盘。而近期金融监管机构对房地产融资的风险提示也开始增加。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛分析称，由于购房者负债率较低、房地产下滑对住房贷款的影响可能有限，但开发商和企业部门资产负债表恶化、作为抵押品的房产和土地贬值会给金融业带来一定的冲击。业内分析预计，各金融机构对房地产开发贷等融资的风险红线或将进一步拉紧。

　　部分房企业绩增幅放缓

　　商品房销售面积和销售额同比下降。第一季度，全国商品房销售面积为2亿平方米，同比下降3.8%，降幅比1—2月份扩大3.7个百分点，而上年全年为增长17.3%。商品房销售额为13263亿元，同比下降5.2%，降幅比1—2月份扩大1.5个百分点，而上年全年为增长26.3%。其中，商品住宅的销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的88.6%和83.5%。

　　此前，万科、恒大、富力等多家房企相继公布4月销售业绩，部分房企确实遭遇增幅明显放缓。不过，恒大等房企的数据却“逆市飘红”，显示在大势走低背景下，龙头房企仍有较强的应对能力。

　　万科公布的4月销售数据显示，公司4月份实现销售面积109.3万平方米，同比下降1.26%，销售金额127.5亿元，同比增加2.99%。今年1—4月份公司累计实现销售面积524.3万平方米，销售金额669.8亿元，分别比2013年同期增长8.7%和19.6%。

　　国泰君安研报认为，万科4月新推盘规模较小是销售环比下降的主因，其新推盘去化率仍在正常区间。预计万科5月份起推盘开始放量，5、6月份销售有望持续环比改善，仍能保持良好去化速度，持续扩大市场占有率。

　　而相较部分大型房企增幅放缓的情况，恒大的业绩却表现抢眼。数据显示，恒大集团4月份完成合约销售额138.9亿元，同比增长91.2%，合约销售面积202万平方米，同比增长84.1%，创下恒大今年销售新高；1-4月份，恒大的合约销售额合计443.9亿元，已经完成全年销售目标的40.4%，亦创下同期历史新高。

　　银行一直在收紧房贷

　　房地产开发投资增速放缓。第一季度，全国完成房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点，比上年全年回落3个百分点。全国房屋新开工面积为2.9亿平方米，同比下降25.2%，而上年全年为同比增长13.5%。全国房屋施工面积为54.7亿平方米，增速比上年全年回落1.9个百分点。全国房屋竣工面积1.9亿平方米，同比下降4.9%。

　　今年3月份开始，宁波、杭州、厦门等地都有房企因资金链断裂而倒闭的个案出现。有业内人士分析认为，房价下行、成交量下降、贷款资金紧张或导致部分资金实力不强的中小房企将被市场淘汰，房地产市场波动对银行信贷资产质量的影响值得关注。

　　事实上，银行一直在收紧房地产贷款业务。央行数据显示，一季度房地产贷款增速呈现小幅回落，截至3月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为15.4万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末回落0.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的20.6%，比上年末低0.4个百分点。

　　其中，个人住房贷款余额为9.5万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低0.8个百分点；住房开发贷款余额为2.8万亿元，同比增长19.3%，增速比上年末高3.5个百分点；地产开发贷款余额为1.1万亿元，同比增长7.6%，比上年末低2.2个百分点。第一季度，新增房地产贷款7971亿元，占各项贷款新增额的26.4%，比上年全年低1.7个百分点。

　　对于未来的风险，央行表示，在外需和房地产等既有增长动能减弱的情况下，新的强劲增长引擎尚待形成，潜在风险需要高度关注。要加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测，防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导。

　　楼市成交见底后或逐步改善

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从数据来看，三四月份百城房价环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。但由于大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现相对保守。

　　广发证券研报则指出，房地产行业短期走势主要受到房地产相关政策和信贷环境的影响，上一轮周期也是始于降价传闻和地方政策的执行力度的降低，与近期的行业变动存在极强的相似性。

　“目前对于需求抑制类政策的放松和退出的预期正在逐步兑现，当市场充分发挥对房地产行业调控作用的同时，行业基本面将会得到新的支撑。”该研报称，成交在一季度见底之后，在供给端和政策良性预期的推动下，环比市场表现将会逐步改善，而土地市场的逐步冷却和价格增幅的不断收窄，也预示着短周期底部的到来，“基本面见底将会成为未来板块行情的主要推动力，我们依旧维持看多行业的观点。”（黄倩蔚 牛思远）

来源：南方日报　

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