分类指导将缓解2014楼市两极分化

2013年末，为完成年内的房地产调控任务，地方政府集中上演了一轮“救火”措施。北京、上海、深圳等涨幅过快城市的调控手段多集中在限购、提高二套房首付比例、提高非户籍人口购房门槛等，同时强调增加住房供应。

　　住房和城乡建设部政策研究中心科研处处长周江对大智慧通讯社表示，明年的房地产调控政策还会持续，但会更加强调政策的差异性，更加注重分类指导。

　　周江进一步分析，这种差异化的调控政策可能表现在两个方面，一方面中央政策更加注意分类指导，如差异化的信贷政策等，另一方面，城市政府结合自身房地产市场状况制定各自调控细则等。

　　具体表现上，与一线城市和部分热点二线城市升级调控不同，徐州通过缩小限购区域、调整限购户型等方式鼓励需求，之前温州 、芜湖也出台了类似的鼓励性政策。

　　中央城镇化工作会议、全国住房城乡建设工作会议等不断释放未来房地产市场调控信息，供应端调节土地供应结构，加大住宅用地供应，加大保障性住房供应已达成共识，需求端热点城市未来调控仍不放松，分类指导“疏堵结合”的调控基调形成。

　　2014住宅用地供不应求望适当缓解

　　12月中旬，中央城镇化工作会议提出，减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。

　　近期，国土部和地方政府关于供地结构的调整已悄然开启实际操作，其中，工业用地出让最低标准将提升、税收额度将提高，国土部内部人士对大智慧通讯社表示，未来国土部将通过调节工业用地价格来控制工业用地规模。

　　在新增建设用地指标不变的情况下，可以预见，控制工业用地规模的同时，未来住宅用地供应会有所增加，2014住宅用地供不应求将适当缓解。

　　大智慧通讯社从安徽省相关部门了解到，近期，安徽省政府制定了土地使用税最低税额标准，较以前的标准额度有较大提高。目前，各个市县正根据此标准制定具体的征税税额，明年一季度或将陆续出台。

　　中国房地产学会副会长陈国强对大智慧通讯社表示，安徽省土地使用税的全面提高对各类用地产生的影响不同，其中对于工业用地的影响最大。

　　陈国强分析，住宅用地、综合用地和商业用地是通过招拍挂的方式进行出让的，因此企业在拿地之初对于土地的取得成本、开发中的投资控制、收益空间都是经过测算，然而，工业用地长期以来取得成本较低，成本控制意识较低，加之出让规模一般较大，因此土地使用税的提高对于工业用地影响最大。

　　12月26日，国土资源部中国土地勘测规划院发布的《中国土地政策蓝皮书2013》在推动明年的土地政策时也指出，提高工业用地价格，减少工业用地，适当增加居住用地供应。

　　关于工业用地价格的调整国土部早在2013年7月就下发《关于开展全国工业用地成本费用调查的通知》国土资厅发〔2013〕31 号，通知指出，调查工作是在全国范围内，调查工业用地成本费用变化情况，工业用地成本费用变化与土地征收补偿安置密切相关，并间接影响房地产用地等其他用地价格形成机制。

　　湖北省国土厅土地利用处副处长陈平在接受大智慧通讯社采访时表示，此次工业用地成本费用调查主要是为规范地价管理提供基础。调查是要摸清现实中哪些费用构成了工业用地成本，如征地取得费、土地开发费以及税费等等，获取实际的成本支出，以便科学的指导地价。

　　房地产调控分类指导，2014各地市场两极分化将缩小

　　12月24日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，继续抓好房地产市场调控和监管工作，保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。更加注重分类指导，继续强化市场监管。鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。

　　周江指出，明年的各项调控执行力度不会放松。随着差异化调控思路的贯彻执行，长期来看有利于促使区域之间的市场结构更加合理，但这需要一个循序渐进的过程；短期来看，房地产市场仍将呈现分化特点。

　　中国房地产学会副会长陈国强也对大智慧通讯社表示，分类调控这是将来的政策走向。从现在17个城市已经出台的调控政策来看实际上已经显示出这样的分类调控的思路。分类指导的调控思路会使今年房地产市场两极分化现状有所改变，预计明年各地市场分化情况会逐渐缩小。

　　强调保障房建设，中高端住房继续看涨

　　中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

　　此前，政府会议也强调，做好住房保障和房地产市场调控工作，这个过程中尽管淡化“房价”的调控特征，但是，调控的基调还是存在。从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

　　2013年12月初，住建部、财政部、发展改革委三部门联合发出关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，要求从2014年起各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。

　　北京等地2013年已经加大保障房建设力度，并积极探索“夹心层”住宅供应模式，世邦魏理仕环球研究部华北区董事陈红飞表示，大量的保障性住房和自住型商品房土地供应也挤占了纯商品住宅的土地供应，使得未来市场上新增纯商品住宅的供应，特别是中高端产品，更加稀缺，这可能会导致该类住宅的价格进一步上行。

来源：大智慧阿思达克通讯社

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