组屋新政促使私宅市场再度迎来春天？

8月28日，新加坡政府再次推出新措施，此次措施可以说是今年1月份所推出措施的延续和补充。据悉，此次新政中与大部分中国买家相关的是，持新加坡永久居民身份满三年后，才能购买转售组屋。市场分析人士表示，“该措施或促使部分永久居民转投私宅市场，尤其是收入较高的刚需客户。”

组屋新政调整，新永久居民买组屋不再容易

新措施规定，组屋贷款年限将从30年缩短至25年，向建屋发展局借贷的购屋者每月可偿还的贷款比率也从35％下调到30％。同时也对永久居民实施新购屋限制，从即日起规定外籍住户在成为新加坡永久居民后，必须等三年，才能在公开市场购买转售组屋。今年1月份推出的政策规定永久居民购买组屋，也需要缴付额外买家印花税Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD。

新加坡人口增长快，新增住宅有限

根据新加坡政府今年发布的人口白皮书中的人口政策规划来看，为拥有可持续的人口增长，在新加坡的生育率只有1.2情况下，政府在鼓励生育的同时，也需要每年引进1.5万到2.5万名新移民，以及批准3万名外籍人士成为永久居民。白皮书预计，新加坡人口到2020年将从目前的531万人增加至580万到600万人之间。到了2030年，可能进一步增加到650万至690万人之间。

从新加坡国内住宅的供需来看，自2005年起，新加坡人口每年增长至少10万人，而每年新增加的组屋和私宅包括执行共管公寓不到4万套，可以说基本上供需平衡，换句话说，新加坡目前建房速度基本上赶上了人口的增加速度。新加坡对于2009后房价的快速上涨其实并没有采取极端措施，如大幅度增加供应，增加供应更多的是停留在口头上。

房贷管制影响短期销量，房价依旧坚挺

虽然受新房贷管制框架及发展商延后推出新项目影响，7月份的新私宅销量大跌，但房价仍难降。即使美国收紧货币宽松政策，利率上扬，未来三年私宅的土地价格仍可能上扬20%，同时“私宅价格的涨幅介于10%至15%。”市场普遍认为。

这主要是因为发展商竞标土地的火热势头不减，以致地价节节上升，以及公众预期新加坡人口会持续大量增加，因而房价只会步步走高，晚买不如早买好的心理有关。除非金融危机再度发生，发展商产生恐慌心理，竞标活动冷却，否则土地价格逐步被推高，房价自然是不可能下调。

而且在接下来几个月，随着发展商推出更多新项目，银行也对总债务偿还比率限制的手续更加熟悉后，市场销量将在9月出现强力回弹。

私宅市场或受益，现房将受热捧

市场研究人员指出，“未来10年，大量的组屋进入40年的年龄，成为旧楼。”据了解，70年代，是新加坡组屋大量建房的年代，那时每年建3-4万套十分平常。如果拆掉这些房子重建，目前的建房速度就远远不够了，前的供应也就是满足增加的人口的基本需求而已。新政策规定成为永久居民三年后才可以购买转售组屋，这样就是在把需求向后延。事实上，政府对购买组屋的条件也越来越多，“即使新永久居民计划三年后购买组屋也不是没有风险，”市场分析人士表示，“首先，三年后政策如何调整没有人可以预测；其次，根据目前的人口增长看，三年后组屋的价格几乎不可能继续维持当前水平。”

在新加坡住宅市场价格持续稳定上升的背景下，新政策将迫使一部分有住屋需求的永久居民购买私宅，私宅价格在未来或保持持续上升势头。

新加坡的低利率与高流通环境，加上稳定的就业市场，私宅项目将依然受到市场的欢迎与信心支撑，特别是靠近地铁站的新项目，将会得到买家的青睐。

与炙热的私宅需求形成对比的是，市场上可供选择的即将交付或刚刚交付的私宅项目并不是很多，新加坡最大的私宅项目之一——翠城新景The Interlace以及位于乌节路购物区的豪宅禧林苑Urban Resort Condominium就是其中最受欢迎的两个。

翠城新景The Interlace是凯德新加坡进行开发的新加坡规模最大的住宅项目之一，17万平方米的建筑面积容纳了1040余套大小各异的公寓。该项目预计9月底交房，业主们马上就可以入住，感受花园城市的美好生活。而禧林苑Urban Resort Condominium则是一个永久产权的豪华现房项目，四周环绕着宁谧的大自然，却位处乌节路闹市的中央。远离尘嚣又不离市区，宁静安适和繁华高雅互补并存，造就一种别致的生活情趣。

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