融创中国董事长孙宏斌：政策只是做生意的边际条件

　　孙宏斌（融创中国董事长）：把产品做好，把地买好，政策就是做生意的边际条件，它能影响什么呢？无非是土地供应多一点少一点，总体也不会差太多；至于限购限贷，你把它看成一个边际条件就可以了。批价格是短期的事，政府也是没辙，也不愿意的。土地都卖得这么贵了，加上有了自住商品房以后，政府的态度很明显，就是把高端放开，把低端控制住。

　　经济观察报：如果农展馆项目的预售许可因此批不下来怎么办？

　　孙宏斌：不批就不卖了呗，本来就是想让它卖得久一点，并且一直定的就是卖现房。

　　经济观察报：融创拿地有什么硬性指标吗？

　　孙宏斌：我们有非常严格的拿地流程把控，一直要求毛利率不能低于30%，净利率不能低于15%等等。

　　北京农展馆的地，7万，要是开10万，一定是日光盘，卖到15万很容易。在现场举牌的有4家超过7万，说明大家对这个价格没有分歧，我不拿，别人拿了也会是这个价。

　　你没有这个判断的话，你就不能做这个行业了，不管哪个行业，一定要看到未来。

　　经济观察报：那么未来的区域扩张规划是怎样的？

　　孙宏斌：我们看了很多城市，南京、济南、青岛、深圳、成都、厦门等等，也要比较机会成本，有时候进入一个新的城市还不如在上海拿块地。2008年之前，上海涨价高于北京，2008年之后，在奥运和四万亿的带动下，北京涨得非常厉害，走在了上海的前面，现在北京开发商的地都卖得差不多了，又要开始涨了，上海的上涨要比北京晚半年，有了这个判断，我们可能就要在上海多看看了。

　　我们总结顺驰教训时说，没有必要进入那么多的城市，因为每个城市都完全不一样，如果是10个以内的城市还能照看得过来，城市太多，管理团队一年去不了一次，这不像卖电脑，全国都一样，是要在当地买地建造，只靠报表和数据不可能把城市管好的。

　　规模不应该是最重要的东西，持续才是更重要的。规模那么大，城市那么多，管理难度很大，风险很大，而且也未必挣钱。

　　经济观察报：对负债风险的把控有什么安排？

　　孙宏斌：风险是综合的事，不能都落在负债率上。在房地产行业里，现金流是三部分组成的，一部分是销售回款，占比最高；一部分是应付土地款或者应付工程款；一部分是你借的钱，所以负债率只是一部分。当你房子卖得不好的时候，即使你的负债是零，你也会出问题。

　　2013年，我们的销售目标定在450亿，是留有余地的，最后是卖了570亿。实际上，即使450亿完不成，完成70%也是安全的。

　　经济观察报：产品定位会不会因为企业规模的扩大有所调整？

　　孙宏斌：在上海拿的地已经上7万了，在北京拿地均价是四五万，我们也希望把重心往下移一点，能够有五六万的房子，总体来说，企业有规模的话，还是需要对房屋总价有一个控制，比如杭州，过了1000万，可能就是一个坎。

　　北京现在要么是只能卖2万的自住型商品房，要么就是8万以上的，缺的是能卖四五万的房子。这样的地，我们要坚决拿，因为供应特别少，会比较好卖。

　　经济观察报：2014年最着力要提高的一件事是什么？

　　孙宏斌：物业服务。其他都是按部就班的，物业服务是我们一件新事。

来源： 经济观察报

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