房企土储急“补仓” 拿地意愿渐提升


中国产业经济信息网   时间:2024-03-15





  日前,广州市规划和自然资源局发布了2024年部分拟供商品住宅用地项目清单(第一批),将有22宗地块拟于3月8日至6月7日期间发布出让公告,其中中心四区占比近五成,新地块供应规模不小。2024年1月,广州首次土拍推出的天河、白云各1宗宅地因无人应价而流拍,那么供应大增的土地市场承接力会如何?


  机构统计数据显示,前两月百强房企拿地总额达到1577亿元,同比大幅增长30.6%,房企投资在恢复,而且近期不少民企出手拿地,传递出积极的信号。


  业内人士表示,开年前几批供地将影响到上半年整体市场热度,因此通常推地质量偏优,且房企补仓意愿较强,共同促进了土拍市场的升温。从供地趋势来看,预计优质地块的土拍热度依旧延续。


  土地市场出现三个积极信号


  和二月下跌的销售数据相比,近期土地市场出现明显不同的走向,百强房企拿地金额大幅增长,核心城市土地溢价率上升以及龙湖、滨江等民企纷纷出手拿地,透露出来的积极信号引起行业关注。


  中指院统计数据显示,2024年1~2月,TOP100企业拿地总额1577亿元,同比大幅增长30.6%,虽较1月同比增速有所下降,但房企拿地意愿持续恢复。中指研究院分析师孟新增表示,其原因主要为2月份北京、深圳等一线城市拍地,土地出让金额较高,抬高了拿地总额。此外,房企自2022年以来拿地意愿持续低迷,部分企业土地储备有所不足,亟需拿地补充。同时,支持房企融资政策正在落地见效,助力房企投资。


  可以看到,核心城市土地溢价率上升,出现多宗溢价成交地块。比如,取消土地限价后,杭州新年的首场土拍7宗地块的平均溢价率达到了19.1%。从全国住宅用地成交总价TOP10来看,2月入榜地块成交金额门槛为21亿元。广州市润喆房地产开发有限公司(华润置地、广州城投、广州珠实、广州南沙交投联合体)以底价36.45亿元摘得的天河区岐山路地块,即吉山仓二期地块入榜。


  近日,龙湖时隔四年再次出手在佛山拿地。事实上,在春节假期结束后,龙湖就迅速开启拿地节奏,2024年已斥资11.74亿元拿地。此外,滨江斥资24亿元拿下杭州地块、伟星等民企纷纷出手拿地,也引起市场关注的热度。


  业内人士表示,这些土地市场的信号表现出房企投资心态的变化,随着变化量的累积,也将形成新的行业趋势。


  三类房企是目前的拿地主力


  中指院的数据显示,从1~2月的新增货值来看,华润置地、中建壹品和招商蛇口分别以444亿元、412亿元、159亿元新增货值位列前三。TOP10企业2024年1~2月新增货值总额2080亿元,占TOP100企业的33.6%,新增货值门槛为22亿元,与2023年同期持平。


  从目前市场拿地的主力来看,房企投资依然呈现高度集中、高度分化的特点。虽然百强房企拿地金额、新增货值和建面,都表现为上涨,但上涨主要是由于榜单头部的二十家房企的拉升作用,头部企业对核心城市高价值地块的追逐,大大拉高了整体的成交数据,而这也将体现在今后的房企市场规模和市占率中。


  目前积极拿地的主要有三类房企。一是以华润置地、招商蛇口为代表的国央企巨头。从2024年的新增货值排行就可见一斑。二是“建筑系”地产公司。今年前2月的拿地十强榜单中,就有中建壹品、中建信和中铁建三家公司上榜。


  房企不拿地以后,作为工程承包方的建筑系公司,开始走向前台,自己拿地接项目。他们有资金优势,又有完善的产业链资源,自己拿地自己开发施工,安全系数更高,同时其他房企算不过账的地,建筑系地产公司依然可以赚钱,拿地灵活度也更高。


  比如中国建筑旗下的“中建”系,中建八个局院都有自己的房地产公司,包括中建东孚(中建八局)、中建壹品(中建三局)、中建信和(中建五局)、中建智地(中建一局)、中建玖合(中建二局)、中建地产广州(中建四局)等。根据克而瑞的新增货值排行榜,去年中建东孚、中建玖合、中建壹品、中建智地新增货值分别达到268.4亿元、264.2亿元、194.4亿元、157.1亿元,全部进入拿地榜单50强。


  三是城投公司。近几年各地城投成为拿地的主力,几乎拿下了市场1/3以上的地块。前2月新增土地建面排名第一的就是石家庄城发投集团。随着财政部明文禁止城投举债托底拿地、地方化债重点工作推进,目前仍在拿地的城投公司基本都具备一定的开发能力。


  记者观察


  分化持续 优质地块供应增加提高吸引力


  值得关注的是,在房地产整体仍较冷的形势下,为吸引房企拿地,部分城市继续加大优质地块供应量。2024年,已有多个城市公布第一批供地计划,以广州来看,22宗地块中10宗都位于中心四区,广钢、广纸、金融城、世界大观等热点板块都推出地块强势补货。


  房企在销售速度减缓的情况之下,出于安全性考虑,更愿意为优质地块买单。去化好的城市和地块更加吸引房企,房企亦愿意为优质城市的项目重金购地。可以预计,土地市场分化还将持续。整体土地市场成交量的低迷,也不影响核心城市土地溢价攀升。尤其是去年年底,土地限价解除,溢价率也自然会不断走高。


  此外,由于目前行业对优质地块的争夺,以及对产品品质的内卷,都已进入白热化阶段,也影响了项目的开发利润率,这也让本土房企在土地拍卖竞争中更容易有客户、成本和信息优势,本地房企也成为拿地的主流。


  格局分析


  延续以中心四区为主的格局 金融城、广钢新城等“推新”


  根据公告显示,2024年第一批宅地清单总计22宗宅地,总用地面积超120公顷,建面268.47万m2,分别位于天河、海珠、荔湾、白云、花都、番禺、从化,共7个行政区。从区域分布来看,花都区拟出让地块最多,达到5宗地块,天河、荔湾、番禺各有4宗地块,而海珠区和白云区则各有2宗地块,从化区有1宗地块。越秀、增城、南沙和黄埔暂无地块挂出。可见,中心四区仍然占据着近半比例。


  其中天河区、荔湾区分别捧出了位于金融城及广钢新城片区的优质地块。海珠区的广纸板块等虽然也有地块亮相,但由于是体量较小的“蚊型地”,关注度相对较低。


  从供地情况来看,面对持续处于调整之中的二级市场,作为一级市场的土拍也更趋谨慎。在结构上不仅延续着以中心四区为主的格局,金融城、广钢新城等久未有宅地释出的板块更是诚意“推新”。这些地块,也由于其稀缺性和高确定性受到了业内关注。对于长期关注这两个板块,却未找到优质标的的置业者来说,可重点关注。


  金融城板块


  控规调整释放宅地 持续天河热度


  随着一批话题项目的入市,天河区无疑成为了广州楼市受关注度最高的区域。不过,从供地格局来看,金融城板块最有可能接棒天河东,成为市场的热点所在。在今年天河区上半年拟出让的四宗宅地之中,两宗位于世界大观板块,两宗位于金融城板块,都可以称得上核心区的优质地块,但在过去十年仅有三宗宅地出让的金融城,无论是从区位还是稀缺度而言,更具看点。


  根据公告,金融城拟出让的两宗地分别为住宅和商住地块,面积分别为10.35及7.74万平方米。两宗地块相邻,均位于黄埔大道以南、车陂路以东,南向望江。当前,地块周边的一手住宅项目十分稀缺,主要有江源半岛和珠江天郦,前者由于历史原因上车门槛相对较低,珠江天郦的总价段则在千万元以上。而同等地段的商住大平层,则有着更为高端的定价体系。


  因此,在当前开发商追逐确定性的市场氛围之下,该宗地块也被视作有较高的可能性遭到 “争夺”。实际上,由于起拍价格较高,只要溢价率达到1%,便可以刷新广州楼面地价TOP10排行榜。


  对于关注金融城板块的置业者来说,该宗地的出让可能是一个值得关注的信号。从板块的价值来说,金融城一直被视作与珠江新城、琶洲同等量级的价值高地。但与此同时,由于宅地供应稀缺,金融城板块内可供置业者选择的优质一手标的并不多。起步区内,骏景花园、富力天朗明居等二手楼龄已经较长,这也使得位于金融城东区的美林湖畔、盈彩美居、兰亭盛荟等二手次新房此前溢价较高。


  值得注意的是,在2023年底,金融城北区控规调整公示,新增了六宗宅地,而此次上架的两宗涉宅用地,也是于年后调整控规后挂牌。对此,业内普遍认为未来一段时间金融城片区或仍有宅地释出,优质一手项目值得置业者期待。


  广钢新城板块


  时隔三年再出新地 将完善片区配套


  如果说,金融城是天河的一大亮点,那么在过去两年主要以白鹅潭片区为主的荔湾区,今年的重头戏则可以看看广钢片区。作为老城区此前市场声量最大的连片开发区域之一,广钢今年一口气拟出让两宗涉宅用地。要知道,在2021年出让的广钢234地块曾被冠以“广钢新城最后一块宅地”的称号,其后转化入市的中海保利朗阅目前是广钢板块唯一一个在售新盘,均价集中在6万元~7万元/平方米。


  当下的广钢新城,已经成为了老城区范围内城市面貌新、配套资源齐全的板块,在这样的确定性之下,两宗新亮相的宅地,也被预测“不愁卖”。


  从地块素质来看,两宗地各自都亮点突出。其中,鹤洞路以南AF040134地块,即鹤洞汽修厂地块,其亮点在于地块容积率仅2.4,在容积率较高的广钢板块,未来居住的舒适度将有一定稀缺性。


  而位于鹤洞东地铁站西侧的AF040109地块,前身是广钢新城综合体地块1、2号地,因此也被称作广钢一号地块。不久之前,该地块经过调规,未来将配套商业及学校。商业一直被视作是广钢片区的短板,作为人口密度极大的居住区,仍然依靠社区级商业,居民的购物需求则需要依靠位于医药港的星河coco park等商业体。有消息称,该宗地块对于配套商业能级的要求较高,这也就意味着广钢板块的商业资源有望得到明显提升。此外,地块规划还要求配建九年一贯制学校,板块的教育资源将进一步丰富。(刘丽琴 龙乐乐)


  转自:广州日报

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