资金涌入楼市？从房贷占比数据与最新政策窥察趋势

　　以下内容节选自易居季报之【全国房地产贷款报告】

　　本期核心内容

　　--------------------

　　全国房贷市场呈现降温态势，房贷余额同比增速继续收窄

　　无论是房企开发贷款还是个人按揭贷款，都呈现类似的降温态势，这和1季度全国房地产市场降温等因素有很大的关联。

　　随着2季度房地产市场回暖，房贷相关数据也有望反弹，但要防范违规资金进入

　　2季度包括房企的项目开工、个人的购房等都会趋于活跃，这会使得相关贷款指标有所反弹。但基于近期信贷政策，违规进入楼市的经营贷和消费贷将面临管控。

　　中国人民银行每个季度发布《金融机构贷款投向统计报告》，其对于贷款的余额、结构等有较为明确的数据统计，成为我们研究贷款市场、判断贷款政策方向等重要的参考。我们基于央行报告和数据，结合中国房地产市场与政策的实际情况，研发出《中国房地产贷款报告》。本报告以季度的形式定期对外公开发布。

　　本报告明确了相关指标的定义和口径。1、房地产贷款。房地产贷款包括房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款。2、房地产开发贷款包括房产开发贷款和地产开发贷款。其中，房产开发贷款指金融机构发放的房屋建设贷款，包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其它房产开发贷款。而地产开发贷款包括金融机构发放的专门用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。3、购房贷款包括个人商业用房贷款和个人住房贷款。4、主要金融机构包括国有商业银行、国家开发银行及政策性银行、股份制商业银行、城市商业银行和邮政储蓄银行。

　　▍房贷情况

　　房贷余额

　　基于央行《金融机构贷款投向统计报告》，1季度末，全国房地产贷款余额为46万亿元，同比增长13.9%。观察历史数据，2016年第4季度开始，全国房贷余额增速曲线就呈现了下行的态势。今年1季度延续此类态势，相比去年全年14.8%的增速继续收窄。这进一步体现了房贷市场降温的特征。

　　全国房贷市场降温，和房地产市场降温有密切关联。根据国家统计局的数据，今年1季度全国房地产开发投资同比增速为-7.7%，房屋新开工面积同比增速为-27.2%，商品房销售面积同比增速为-26.3%。此类数据说明无论是房企投资端还是个人消费端，都出现了明显的降温。这也会使得房贷数据受影响，进而出现增速收窄的现象。

　　房贷占比

　　本报告定义：房贷占比=房地产贷款余额/金融机构人民币各项贷款余额。

　　计算显示，1季度末，全国房贷占比为28.8%，意味着金融机构所有贷款余额中，有28.8%的信贷资金是投向房地产领域的。

　　同时，观察历史数据，2019年房贷占比季度数据呈现攀升态势，但均处于30%以下的水平，今年1季度也依然保持此类态势，同时相比去年全年29.0%的水平有所收窄。

　　今年1月，央行金融市场司在新闻发布会上表示，要严控房地产在信贷资源中的占比，引导商业银行切实转变经营思想，把经营重点放在实体经济和小微企业领域。今年1季度的房贷占比数据符合央行的政策导向。

　　从原因上看，这和计算公式中的分母分子变动有关。其中，分母端即1季度金融机构人民币各项贷款余额方面，其同比增速为12.7%，相比去年全年12.3%的增速有所扩大。这和1季度央行两次降准政策有关。

　　其中1月1日降准0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元,新年首日全面降准释放了积极的信号。

　　3月13日央行又实施了普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，同时对符合条件的股份行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款，3月份的定向降准共释放长期资金约5500亿元。

　　两次降准释放了约1.35万亿的资金，其为商业银行贷款提供了充裕的现金流和额度。而分子端则为房贷数据，此前已做分析，不再赘述。分母和分子的变动，最终使得房贷占比有所收窄。

　　▍贷款分类

　　开发贷款

　　1季度末，全国房地产开发贷款余额为12万亿元，同比增长9.6%。

　　观察历史数据， 2018年下半年开始，此类贷款余额同比增速曲线持续下行。今年1季度数据也有类似的特征，相比去年全年10.1%的增速有所收窄。这说明开发贷继续降温。由于今年2月份各地普遍不开工，到了3月份才陆续复工，所以客观上制约了房企项目开发的节奏，进而也影响了此类开发贷的发放。

　　预计2季度随着房企开复工节奏的加快，相关开发贷的审批和发放节奏也会加快，进而会使得开发贷余额同比增速曲线有所反弹。

　　住房贷款

　　1季度末，全国个人住房贷款余额为31万亿元，同比增长15.9%。

　　从历史数据看，2017年1季度开始，个人住房贷款余额增速曲线就开始下行。今年1季度数据也有类似的特征，相比去年全年16.7%的增速有所收窄。今年1季度全国房屋销售尤其是住宅销售表现较弱，同比下跌较为明显。各类降低首付的地方政策也被叫停，所以客观上这都会限制房贷的发放，最终使得房贷余额同比增速曲线继续下行。

　　但若是后续房屋交易市场回暖，那么此类曲线反弹的可能性依然是很大的。

　　▍趋势预判

　　观察今年1季度末全国房贷数据，可以看出其呈现了降温的态势，这和全国房地产市场的降温有很大的关联。

　　同时，包括房贷占比等指标没有抬头，继续体现了商业银行严管信贷用途、在房贷领域落实“房住不炒”的导向。

　　不过4月份以来，关于违规资金进入房地产的相关报道增多，此类违规资金包括了个人消费贷和经营贷等。从规范信贷发放、防范违规资金用于炒房等角度出发，至少4部门出台了监管政策，有效地防范了信贷风险，也规范了后续信贷业务的操作。相关政策梳理如下。

　　总体上看，今年2季度各商业银行对信贷资金的用途、投向会做积极审查，尤其是会严管违规投向房地产的行为，进而鼓励信贷资金更多投向小微企业和实体经济中。

　　从房地产市场的角度看，这也要求相关房企、中介代理机构等合规操作，杜绝诱导购房者违规使用信贷资金的行为。在此类规范的基础上，随着房企新开工节奏的加快以及房屋交易市场的回暖，同时考虑到4月3日央行的降准政策，预计2季度房贷市场也会逐渐活跃起来。

　　转自：易居研究院

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65367254。

延伸阅读