硬核数据挖掘｜大数据告诉你社区商业新风口

　　本文通过对商业地产进行宏观发展概括，选取潜力较高的社区商业，辅以大数据分析，以达到对可进入的社区商业方向剖析。

　　基于克而瑞城市运营部大数据管理平台10万+全国商场相关数据、总览商业地产宏观概况；

　　通过5000+上海商场相关数据，重点分析上海社区商业；

　　知名企业社区商业案例；

　　最终提出社区商业6大发展趋势。

　　一、商业地产宏观概括

　　（一）百强商业地产经营性物业收入情况

　　随着中国房地产市场调控力度加大，地产行业形势已发生明显变化，而中国百强商业地产企业经营租金收入的持续增长在一定程度上反映了商业地产发展规模的成效，成为房产企业新的业务增长点。因此，商业地产及物业或将成为未来5年房产企业发展的重要业务方向。

　　（二）全国主要城市商业繁荣度

　　在硬核式创新的背景下，基于全国10万+商场相关数据，进行分析。

　　对主要城市的人口、GDP、国民生产指数、消费指数、高速出入口等数据因子进行综合计算后，通过大数据得到各主要城市的商业繁荣度排名，可以看到上海市以9.94的商业繁荣度排名为第一。

　　通过主要城市的商业数据概览，可以看到，虽然上海的商铺数量不是最多的，但是消费均价最高，给上海创造了很好的营商环境。

　　（三）商业地产与资本市场

　　在国际市场上，REITs等房地产证券化产品是一种通行的房地产金融投资工具，其以证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域。

　　在我国，商业地产金融化已具备市场需求，当前中国商业地产融资结构中商业银行贷款依然占据大部分比例。而随着商业地产金融化的逐步推进，今后商业地产的融资结构将发生变化。商业地产资产证券化是房地产市场持续健康发展的重要保障之一，从国内近六年发行类REITs产品以来，商业地产REITs发行数量和规模逐年增加，深受资本市场青睐。

　　二、社区商业数据分析

　　社区商业作为最广泛的一种商业，无论何种规模的城市，无论处于城市的哪个区域，基础需求的存在注定社区商业应用的广泛，可以说是最有市场的一种商业地产业态，且具有投资总额不大、风险小、投资回报率较高的特点，因此本文主要分析最为基础且逐渐受开发商投资者关注的社区商业。

　　（一）全国社区商业建成情况

　　国内社区型购物中心行业规模稳步扩张，平均每年新开业项目超过155个、体量逾850万方，年均增长率达到29%，自2015年后项目增量明显放缓，行业告别“野蛮增长”，进入精细化运作阶段。

　　（二）上海市商场空间分布情况

上海市商场分布热力图

　　从上图可以分析得知，上海市商场分布集中于市区，但郊区沿地铁线也均分布商业项目。

　　从数量来看，大浦东虽然形成商圈不多，但依旧拥有最多的商业数量，而黄浦区在与卢湾区合并后，为市中心几区中商业数量最多的区，渐趋于饱和，静安和徐汇区仍有少量增长空间。

　　（三）上海市商场各项特征分析

　　从商业项目的体量规模来看：

　　大部分商业体集中在3-5万㎡的规模，主要辐射周边5公里范围的体量；

　　其次为1-2万㎡的社区商业项目。

　　纵观上海大小商业项目：商业业态数量配比中，零售业占比最高，且销售额比例占比更大，可见零售业依然是支撑商业发展的主力。

　　（四）社区商业画像

　　对上海市数百家社区商业进行分析，得出社区商业大致“画像”特征：

　　体量：辐射半径在1.5公里以内，通过约10-15万人口支撑，体量控制在2-5万㎡，建议开发体量重点考虑3万㎡以下的体量；

　　消费人群：主要以25-45岁为主，占据60~70%；

　　业态组合：根据项目辐射范围和服务对象不同，功能定位亦有所不同，业态组合上分为综合型、餐饮业态主导型、儿童业态主导型和配套业态主导型四大类型，不同类型下对应的业态配比亦有所侧重；

　　建筑形态：在考虑体量及具体地块形式条件下，社商项目将呈现盒子、街区、底商三大多样化的类型。

　　（五）社区商业与资本市场

　　2018年4月2日，中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划正式挂牌上交所，成为国内首单在交易所挂牌交易的社区商业REITs产品。该产品计划发行规模为20.5亿元。

　　本专项计划的物业资产为湖东邻里中心物业、玲珑邻里中心物业、翰林邻里中心物业、新城邻里中心物业、贵都邻里中心物业、师惠邻里中心物业、沁苑邻里中心物业、方洲邻里中心物业、东沙湖邻里中心物业和邻瑞广场物业等共十处物业。10个邻里中心均坐落于苏州工业园区的核心区域。对物业2018年-2023年现金流预测如下表：

　　随着第一笔社区商业REITs的发行，也意味着社区商业正在逐步引起资本市场的关注，社区商业对于机构型投资者而言，投资经营风险可控，盈利必然性坚实可靠。

　　一个社区商业从选址拿地到最终建成运营，根据其现金流特征大致是可以分为三个阶段：建设期、孵化期和成熟期。

　　建设期：对于投资机构想要在建设期进入社区商业，需要掌握好节奏和融资成本，鉴于项目开发存在太多的不确定性，风险较高，选择在进入期投资的机构不多；

　　孵化期：对于开发企业则可以采取股加债的结构性融资方式。对于在孵化期准备进入的投资机构，孵化阶段主要以购买资产的形式介入，只要孵化的周期可以确定，租金成长空间可以预计，运营成本可以通过标准化来固定，投资回报率也就相对好确定，此阶段主要考虑的问题是如何使租金最大化，以此保证退出的价值最大化。

　　成熟期：在成熟期的资产价值变化可预期，同时投资风险性已经降到了极低，这个时候最佳的投资变现方式就是资产证券化，参考REITS上市的标准是净租金回报大于6%设计，不能上市也可以用租金收益权来设计融资产品，因为收益预期非常稳定，融资成本可以做到很低。深受险资等避险性资本喜爱。

　　（六）知名企业社区商业案例

　　近年来，国内众多的商业地产开发商以及传统以住宅为主的开发商，均嗅到了社区商业所蕴藏的商机，纷纷加码布局。这其中，万科、绿地和龙湖三家企业是明确构建社区商业产品线且有相应产品问世的知名国内开发商。本文以万科产品线为例，解析其社区商业打造之道。

　　万科产品线

　　万科社区商业主要有两条产品线：

　　属于集中商业类型的生活中心系列；

　　属于商业街类型的邻里家系列。

　　万科社区商业在资源上占全部商业的50%以上，且将菜市场、第五食堂、超市便利店、洗衣店、银行ATM机、药店等配套设施组成的“五菜一汤”视为标配，植入生活中心和邻里家两个系列当中。

　　万科“生活中心系列”社区商业

　　生活中心系列是万科社区商业的重点领域。万科松山湖生活广场于2013年9月在东莞正式开业，这是万科社区商业首个尝试的项目；未来几年，预计将有近30个生活广场落地全国。

万科“2049系列”社区商业

　　邻里家系列是万科楼盘的“标配”，满足社区居民基本生活购物需求。按照不同的社区定位，“五菜一汤”的规模配比及品牌档次分为基础型、升级型、精品型等。其中：

　　万科2049|城花作为万科2049首个2.0升级产品，融入了健康人生、儿童成长、绿色生活、文化社区四大理念；

　　万科2049|五玠坊是上海万科首创“原·享未来生活心体验”商业街，建筑面积近2万平米，其是邻里家系列的精品版，业态覆盖精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游等。

　　（七）社区商业发展趋势

　　趋势1：社会功能融合化

　　关注商业的社会属性、社交属性、连接属性，将商业与社区的融合发展作为运营目标。

　　趋势2：规划建设合理化

　　将逐步提升对社区商业的规划建设能力，使其分布、功能、运营和管理，逐渐接轨发达城市。

　　趋势3：类型结构属地化

　　在提高规模化和连贯性的基础上，根据属地需求产生多样化和细分化的功能走势，以满足不同的需求。

　　趋势4：客群高粘性、高转化

　　从社区商业的客群来源及属性来看，未来能深入社区的商业，面对的将是一群高粘性、高转化率的“重视客户”。

　　趋势5：需要先进专业的资本运作思维

　　从社区商业的资产管理及模式来看，未来的社区商业将是下一轮实体经济的“资本热地”，在“投、融、管、退”层面，“小而快”的社区商业需要更加先进和专业的资本运作思维的强势介入。

　　趋势6：小体量、大规模的连锁型商业载体将有望“弯道超车”

　　声明：文中图片除注明来源外，均来自相关企业官网、公众号、网络、媒体等渠道，仅为介绍、评论某一作品或者说明某一问题。如涉版权，敬请联系删除。

　　主笔：尹湘婕 责编：全秀娟

　　转自：易居企业集团·克而瑞城市运营部

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65367254。

延伸阅读