2018 长租公寓迎“风”起航，独家专访乐乎联合创始人于洪胤

　　2018轻资产模式仍占主流的长租公寓行业，从选址开始，到开业运营，几乎每步一个坑。运营者从有做”长租公寓“念头开始，似乎就开始了不断排雷过程，在没尝到甜头的时候，谁也不敢放松警惕。“灯亮了！”新派公寓创始人王戈宏在朋友圈感叹，“中国的租房租赁方兴未艾，任何坎坷挫折不完善其实都是必修课！”

　　如何度过长租公寓运营之殇，来听听乐乎联合创始人、北京公司总经理于洪胤分享

　　记者：乐乎是否遇到过新派公寓近期类似的情况？

　　于：乐乎曾经遇到过类似的，就是二房东跟大房东签了合同，之前没问题，然后产权方给授权方足够的时间，但是后来二房东又跟大房东把合同变更了，相当于合同期的时间对不上了，签了一个补充协议，最后出了问题后产权方跟我们扯皮了，但是完全像新派这样的情况没有遇到过。

　　记者：行业中此类现象是否普遍存在？

　　于：行业当中这种情况还是常见的，第一：像新派这种情况直接跟业主签的，真正有栋房子在这里的话，其实很多业主会存在抵押或者担保的这种情况，因为一个资产完全控制在这里的可能性比较小，从产权这个角度来说的话这种现象肯定是普遍存在的。第二点：在一线城市，比如北京，完全拿到一手资源的可能性非常小，很多时候我们都要通过二房东，甚至是三房东，那这个过程当中，二房东、三房东之间的扯皮的点就需要很好的把控。

　　记者：该如何规避此类风险？

　　于：要靠前期在法务竞调。这也存在很大的难度，就在于有很多担保是查不到的，比如担保公司抵押了，但他如果没有去做登记，房产抵押就查不到，另外民间签的这种担保行为是查不到的。前期法务竞调是最有效的规避手段，还有一个就是考察上游出租方的本身的企业资质，无论是企业、房东、还是个人。

　　记者：乐乎的运营模式是否有什么可以借鉴给同行业的中小型运营商？

　　于：以前我们乐乎委托的甲方是民间老板，民间的老板一般不看这个，他们不关心房产抵押这类问题，只会去关注房产方会或者二房东会承诺的——只要出了问题，我们赔你，很多民间的老板信这个。但是跟乐乎托管合作呢，乐乎的法务会对上下游整个链条把关，一定程度上帮助他们规避了这方面问题，前期做这个很多甲方是持排斥心态的，他没有理解到我们管这个房子真正的目的，是为了保证房子的使用权，如果中间因为法务风险存在无权使用的可能性，那对于我们的品牌就是影响，对甲方来说就是风险，所以我们做这样的法务把控，对他们来说是帮助，后来又很多甲方慢慢的能了解到我们做这件事的必要性，很大程度上提高他们对这方面的风险意识。

　　民间老板拿房的渠道不同，了解物业的程度比我们自己去开发会了解得更透彻，就需要我们法务前期做好沟通，乐乎也有一些方式，比如，我们在成都的一个项目，它的产权是开发商，开发商的房子把土地和房产都抵押给了银行，而且我们还查到他们信用上有一定的问题，但是我们又想要这个房子，我们当时谈的就是让开发商找一个有资质的第三方担保公司，然后对他的租赁行为进行担保，从法律层面规避了整个项目的风险，一旦出了问题，有赔付方。

　　如果你不知道这个房子的产权究竟怎样，那就让产权方出一个担保。

　　记者：此事一出，您预判行业会有怎样的变化，乐乎是否会针对此事有调整？

　　于：新派这个相当于给全行业上了一课，因为这个事情出了，也会加强产权方对自己的要求，在与产权方的沟通中会取得积极的作用，这个事情对整个行业是有一定的帮助的，无论是租入方他去做产权的调查，或者说产权方来配合做这个事情，都是来帮助这个项目稳定运营的，其实大部分产权方是不希望和出租方扯皮的，他们都喜欢关系融洽，帮助行业健康地发展，未来也会越来越好的。

　　如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一个行业现象，其折射出的是长租公寓“二房东”模式的“集体性”风险：产权人转让物业之后租约或者租金能否持续稳定的潜在风险。

　　房地产市场逐渐进入存量时代，长租公寓也正在成为租房市场多元化的主体，经过多年的探索，不少公寓品牌已经形成了自己独特的经营模式，虽然在现实中还会遇见一些问题，但在政策的大力扶持和资本的积极参与下，2018年长租公寓未来也会越来越好的。

　　转自：中华网

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