政策叠加效应显现 楼市年末或量升价稳

　　年末房企最后的业绩冲刺使末来两月主题定格在降价跑量上。在房地产行业发展速度换挡的背景下，不少开发商的销售观念已悄然转变。特别是今年前三季度销售状况不佳的情况下，近七成房企年度目标完成难度较大。随着年末考核节点的到来，“量价不可兼得”已成共识，多数房企顺应形势采用以价换量的销售策略进行最后冲刺。

　　“限购”松绑，房地产信贷政策调整、央行降息，诸多政策效应在楼市有所反映，合力推动楼市成交量有所上升，房价环比降幅有所收窄。

　　国家统计局12月18日发布的数据显示，70个大中城市房价环比降幅进一步收窄。环比价格下降的城市有67个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最小降幅为0.1%，最大降幅为1.4%。此前发布的房地产运行情况数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高。

　　当前市场的变化，在于前期实施的一系列政策效应叠加。虽然日前央行降息并非针对楼市，但是利率的下降必然会造成房贷成本的下降，减少了购房者的负担，有利于楼市消费的增长。此前我国多地放开“限购”政策，房贷政策出现调整，多重政策因素，促使楼市预期发生了新的变化，观望氛围淡化，刚性需求以及改善性需求入市动力增强，纷纷出手，推动了楼市销售的增长。

　　“房价和销售是市场变化的风向标，最早反映市场回暖的动态。总体来看，在成交筑底的带动下，房价环比降幅继续缩窄。年末量升价稳的趋势将继续。”接受本报记者采访的交通银行金融研究中心研究员夏丹说。

　　当前楼市出现的回暖态势或将在年底得到延续。上海易居房地产研究院研究员严跃进也表示，年底前大幅涨价的可能性并不存在。目前正是房企追赶年度业绩的时候，所以适当的降价促销活动依然是常态。但对一线城市而言，年底可能率先出现止跌。

　　夏丹分析指出，年末房企最后的业绩冲刺使末来两月主题定格在降价跑量上。在房地产行业发展速度换挡的背景下，不少开发商的销售观念已悄然转变。特别是今年前三季度销售状况不佳的情况下，近七成房企年度目标完成难度较大。随着年末考核节点的到来，“量价不可兼得”已成共识，多数房企顺应形势采用以价换量的销售策略进行最后冲刺。

　　从决定房价的根本因素市场供需关系来看，近期楼市调整销售下降，使得库存积压。当前楼市虽然出现回暖但是仍然处于去库存阶段。从市场预期来看，虽然当前在政策效应释放下，潜在购房者入市意愿有所提升，对楼市前景看好氛围有所上升，但是在我国宏观经济面临压力的大背景下，市场也存在对后期楼市发展的担忧情绪。因此，市场上投资意愿以及投资行为都有所下降。

　　夏丹认为，未来随着销售筑底进行、回暖可期，房价也将进行同向变动，但预计其变化不会像成交变动那样敏感，库存仍是一大制约因素。

　　一位机构分析人士向记者表示，前期一线城市与二三线城市日益分化的格局或将得到延续。前期“限购”、“差别化房贷政策”对一线城市影响更为明显，因为诸多政策都在抑制需求。而随着政策的调整，一线城市与二三线城市的变化同样也会存在一些差异，一线城市去库存的脚步更快，原因在于松绑后受到挤压的改善性需求得到迅速释放。

　　明年楼市究竟会向左走还是向右走？市场大多认为，明年楼市或将以“稳”为主，既不会出现暴涨，也不会出现暴跌。

　　夏丹认为，短期政策刺激后房价仍要面临供求关系的考验，而明年随着多政策叠加效应逐步显现，市场去库存情况得到改善后，房价将稳中微升。

　　也有专家表示，我国楼市依然存在下行压力风险，供需关系已经发生了变化，尤其是二三线城市风险更大，因此也需要未雨绸缪加强风险防范的意识。

　　从整个宏观经济趋势来看，全球经济面临通缩压力，国内经济面临去库存、去杠杆压力，明年我国经济或将继续保持当前企稳的格局，下行的压力依然不小。需求的放缓，将在价格上有所反映，因此即使政策效应推动房价逐步企稳或者有可能会小幅回升，但是预计回升的幅度也不会太大，更不会出现此前“暴涨”的行情。

　　此外，我国楼市宏观调控目的在于防止楼市出现大涨大跌。当前热议的两大药方，无论是不动产登记条例即将实施还是房产税试点的扩围，都是一种长效机制的建立，意在挤出房地产市场泡沫，推动房地产市场的健康运行。

来源：金融时报

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