办办网数据研究中心2020年上海办公租赁市场回顾

　　一、2020年上海土地市场回顾

　　据办办网数据研究中心统计，2020年全年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应490宗，合计出让面积22,871,710平方米，相比2019年增长77.93%。其中商办用地为59宗，出让面积总数为3,377,348平方米，占全部挂牌面积的14.77%，出让面积相比2019年增长270.18%。其中，第二季度的商办用地挂牌面积最多，占全年挂牌面积总量的47.42%。

　　而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2020年全年，上海土地市场共成交371宗土地,成交总面积为18,230,673平方米，相比2019年增长34.97%;成交总金额为29,861,170万元，相比2019年增长46.79%。

　　其中，商办用地成交51宗，成交总面积2,952,094平方米，相比2019年增长227.26%;成交总金额为10,260,257万元，相比2019年增长112.37%。

　　办办网数据：从2020年商办用地的成交时间段来看，第一季度的商办用地成交金额最高，第二季度的商办用地成交面积最大。

　　根据办办网数据，从成交区域来看，整个2020年上海土地市场，共14个区域有商办用地成交，其中浦东新区16宗、青浦区8宗、普陀区6宗、嘉定区4宗、静安区和闵行区各3宗、虹口区、奉贤区和松江区各2宗、黄浦区、徐汇区、长宁区、杨浦区和崇明各1宗。

　　在各个区域中，浦东新区以16宗地块总计成交近140万平方米成为2020年商办用地成交面积最大的区域，而徐汇区以单宗地王总成交额超310亿元成为当年成交金额最多的区域。

　　二、2020年上海办公租赁市场需求解析

　　1. 企业办公选址区域需求

　　根据办办网数据统计，2020年上海市办公租赁市场中，浦东依然是企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的15.35%，占比幅度环比2019年略有增长。排名前五的头部区域中仅有徐汇和长宁的区域需求占比呈现下滑，黄浦本年度挤掉静安，成功跨进五强，五大头部区域的企业需求量占整个市场的58.87%。

　　2、企业办公选址租金需求

　　办办网数据显示在2020年的办公租赁市场中，租金在2-4元/㎡·天的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到54.08%，此租金段的占比需求相比2019年有所增长。徐汇和浦东是这个租金段最受关注的区域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年同样有一定幅度增长，需求占比达到9.10%，能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在黄浦和浦东。

　　3、企业办公选址户型需求

　　而在租赁户型面积的需求上，中小户型依然是2020全年的市场需求主流，通过办办网的数据可以看到，200平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的66.34%，相比2019年有所增长，浦东、闵行和徐汇是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2019年有所下滑，该户型段最受关注的区域则是浦东、徐汇和闵行。

　　4、企业办公选址轨交需求

　　根据办办网热点统计，西起青浦区徐泾东站，途经青浦区、闵行区、长宁区、静安区、黄浦区和浦东新区，横贯上海市区浦江两岸，东至浦东国际机场站，全长64公里，共设有30座车站的上海轨交2号线成为2020年企业办公选址最为热门的轨交需求线路。

　　5、市场需求主力产业类型

　　2020年，在新冠疫情的冲击下，交通运输、旅游、餐饮娱乐和实体零售贸易等行业受到一定影响，业务量萎缩，导致对办公空间的需求也大幅锐减，但同时疫情也为医药行业及TMT行业提供了发展契机。

　　办办网认为依靠多元化的经济结构和国家金融开放政策利好的推动，TMT、金融、消费品制造、生物医药和专业服务等行业撑起了办公空间的需求复苏，张江、前滩、滨江和大虹桥等板块吸引了此类企业的选址目光。

　　三、2020年上海办公租赁市场租金走势

　　2020年一季度在疫情的冲击下，办公租赁市场无法正常开展业务，二季度市场逐步回调后，竞争明显加剧，下半年市场更是进入白热化，空间业主只能靠调整租赁政策，用减租金或者拉长免租期的方式抢客源。全市办公空间租金持续走低，从数据上来看，郊环地区的环比跌幅普遍高于中心城区。其中，静安仍以5.04元/㎡·天的租金均价继续成为当年企业办公空间成本最高的区域。

　　四、2020年上海办公租赁市场供需侧解析

　　受疫情影响，2020年全市需求量整体下滑9.29%，且下半年的下滑幅度有所加剧。从办办网数据上来看，大部分区域的需求量都有不同幅度缩水，不过值得关注的是，在长三角经济圈和G60科创走廊的联合推动下，青浦和松江成为当年全市唯二的需求量逆势增长的区域。

　　办办网数据：在区域分布方面，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是2020年需求面积最多的区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的64.49%。

　　办办网分析虽然受疫情影响，多个原定2020年上市的楼盘都延期交付，但大量企业纷纷退租，导致全市的供应流通空间再度增长，且呈现逐季递增趋势，到第四季度达到峰值。由于市场需求力始终处于低位，全市空置率也攀上一个新高度，同时对空间租金也形成下行压力。

　　办办网数据：浦东、徐汇、闵行、静安和长宁是供应流通面积最多的五个区域，合计供应办公面积占整个市场的64.56%。

　　五、2020年上海企业空间流向综合指数排名

　　2020年的新冠疫情并没有挡住上海楼宇经济发展的脚步，全市办公空间的体量环比2019年再度增长4.28%。浦东占据了全市办公体量的21.42%，同时在市场供需两侧的指数也始终处于高位，加上在专业服务人数和区域活跃度的指数匹配上表现的可圈可点，最终以绝对的领先优势继续占据企业空间流向指数榜首。

　　从各项数据中可以发现，拥有充裕的高品质办公空间供应和租金优势的空间载体聚集区继续吸引企业迁入，尤其是疫情影响下，不少企业对办公成本更加敏感，良好的营商环境也成为企业流向一个非常重要的因素。

　　六、展望2021年

　　2020年的办公租赁市场可以说是最为疲软的一年，办公空间的需求增长受到疫情严重的冲击。2021年行业市场有望走出衰退，普遍出现恢复性增长，但同时也要警惕需求增长可能因动力不足而再次面临较大压力。

　　办办网分析，预计政府在招商引资方面将出台若干优惠政策，大力支持金融、医药、5G、游戏和总部经济等行业，给予多元化的补贴措施，实现区域集聚发展，推动产业创新升级。而办公空间业主应积极迎接金融开放后的行业需求，除了给予租户优惠租赁条件，也逐步加强对更新办公空间功能布局及提升服务等方面的关注，以满足灵活多元的租赁需求，增强租户粘性。祈盼2021年上海办公空间租赁市场迎来更强劲的表现。（办办网数据研究中心）

　　转自：腾讯网

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