5月房企“补仓”动力不足 土地溢价走低、流拍抬头

　　5月，全国土地市场成交规模同比不及去年同期，整体溢价率走低，流拍不断出现。

　　6月15日，国家统计局发布的5月全国房地产行业数据显示，房企拿地意愿仍不高，今年1-5月土地购置面积同比下降45.7%。而从5月的土地市场来看，重点城市迎来集中供地，广州、苏州首轮集中土拍收官，厦门、福州及北京开启第二轮集中土拍。因此，全国土地市场成交规模环比上升，但同比不及去年同期，整体溢价率走低，流拍不断出现。

　　在房地产市场恢复不及预期、企业资金面改善不明显等因素影响下，业内人士认为，土地市场供给端表现仍偏弱，但是可以看到土地市场正努力走出低点，表现为民企也开始参与拿地，5月房企购地面积环比有所改善。而随着市场活跃度的提升，6月土地市场或逐渐修复。

　　前5个月全国土地购置面积、成交额同比下降

　　据国家统计局发布的5月全国房地产行业数据显示，今年1-5月，土地购置面积同比下降45.7%；土地成交额1389亿元，同比下降28.1%；项目新开工降幅进一步扩大到-30.6%。

　　与此同时，全国房地产开发投资创下2020年4月以来新低，为5.21万亿元，同比下降4.0%，增速连续2个月负增长。

　　对此，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，从供给端来看，房企目前的积极性不高，存在一定的压力。今年1-5月的土地购置、施工面积、新开工面积、竣工面积均呈现不同幅度的下滑，可见当下房企补库存的动力不足。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，在房地产市场恢复不及预期、企业资金面改善不明显等因素的影响下，土地市场表现仍偏弱。

　　而在同策研究院研究总监宋红卫看来，今年1-5月土地购置面积的下降除了受到调控政策及行业趋势的影响以外，还受到疫情、集中供地推迟等众多因素的综合影响。

　　“虽然房企土地购置面积同比增速属于历史冰点数据，但从单月来看，今年5月房企购地面积数据相比4月所有增长，说明当前土地市场也正努力走出低点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

　　值得关注的是，5月，重点城市集中土拍，广州、苏州等多个城市首轮集中土拍收官，厦门、福州及北京也相继开启第二轮集中土拍。在此影响下，全国土地市场成交规模环比上升，但从同比来看，仍显著不及去年同期。

　　土地溢价走低，底价成交成主流

　　从5月土地市场来看，土地底价成交成为各城市的主旋律。以5月成交总价TOP10地块来看，10宗地块中仅有苏州园区湖东CBD的纯宅地溢价成交，其余地块全部底价出让。

　　此外，楼面价和溢价率也是衡量土地市场热度的指标之一。据中指研究数据显示，5月，全国300个城市土地成交楼面均价为6891元/平方米，环比下跌3.48%，同比下跌16.46%。

　　另据同策研究院统计数据显示，5月，一线城市宅地成交溢价率下降至3.23%；二线城市宅地成交溢价率下降至2.75%；三、四、五线城市溢价微降至3.54%。从溢价率来看，一线城市溢价率大幅下降，广州和北京土拍的多数地块由国企、央企以底价获得。除苏州外，绝大多数二线城市的土拍市场出现下行，多宗地块遭遇流拍。相比之下，三、四、五线城市溢价率则保持平稳的趋势，土地市场缓慢回暖。

　　从土地流拍情况来看，5月重点监测城市的流拍率较4月出现上升。对此，克而瑞分析认为，集中土拍的二线城市仍是5月流拍主力，济南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是济南，虽然保证金下调至20%，延长了土地价款付款周期，地方城投也托底了较多地块，但主城区出让的30宗涉宅用地中，最终只成交了16宗，其余地块均为提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出现了撤牌或流拍，比如南昌，原计划于5月内成交的26宗地块中，最终只成交17宗地块，超过三成的地块遭遇撤牌。

　　民企入场，土地市场或将小幅复苏

　　从各个重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企仍是主力。绿城中国、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央企、国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企、国企，这与稳健型国企的资金状况相对较好有直接关系。

　　值得关注的是，目前，民营房企在拿地上表现较前期有所提升。其中，在北京第二批集中供地中，有龙湖及懋源两家民企拿地。而在广州的首轮集中供地中，沉寂多时的民企也再次出场，其中大华集团和兰园控股分别拿下1宗地块，而竞争最为激烈的白云地块也有民企出价，显示出民企投资的信心正在缓慢恢复。

　　综合来看，尽管多个城市相继放松调控，降低土地出让门槛，放松住宅开发中的资金监管，民企融资端也有所回暖。但是因楼市成交尚未恢复，大部分企业流动性仍旧吃紧，在消费者信心回暖信号尚未明确的情况下，企业拿地态度依旧谨慎。因此，克而瑞分析认为，重点城市集中土拍热度也因此普遍维持在较低水平。在接下来的第二、三轮土拍中，政策面仍需进一步引导行业信心恢复。

　　从短期来看，陈文静表示，随着热点城市的房地产市场活跃度提升，房企对这部分城市的开工和投资意愿或逐渐好转，进而带动全国供给端逐渐修复。但在偿债压力下，企业资金面未明显改善，仍将影响拿地、新开工和投资力度。

　　“随着这一轮房屋销售市场的刺激，以及购地市场营商环境的优化，土地市场后续有小幅复苏的可能。”严跃进如是说。

　　对于土地市场的走势，宋红卫表示，6月，随着全国疫情基本得到控制及复工复产的节奏加快，各地土拍节奏也在加快，比如上海在6月1日开启首轮土拍，斩获835亿元。6月还有多个城市开启了第二轮集中土拍。而土拍市场逐步恢复，将会进一步改善房地产投资的指标。

　　转自：新京报

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