根据中国房地产指数研究院10月份对40个主要城市住宅市场交易统计，从供应情况看，多数城市库存有所减少，南京、苏州、南充和厦门库存都超过10万平方米；从市场需求来看，40个城市中，半数城市成交量环比上涨，其中哈尔滨涨幅最大，达到178%，苏州降幅最大，下降了43%。总体而言，在楼市调控不放松也没有更多政策出台的当下，二三线楼市价格趋于稳定。
因二三线城市覆盖面广、个体差异相较于一线城市而言更大，因而很难笼统概括二三线城市房价走势如何。但从近期统计数据来看，二三线城市房价整体来看仍处于温和上涨状态。
“除个别城市因投资过热有崩盘危险，整体而言，二三线城市的成交价格仍然稳中有升。”根据中国房地产指数研究院10月份对中国40个主要城市住宅市场交易统计来看，10月份，40个城市成交量环比涨跌各半，但成交价格却稳中有升。
随着土地价格上涨以及大型房企全国布局脚步加快、地方调控调整等因素，二三线城市房价想说“降价”不容易。业界认为，在楼市调控不放松也没有更多政策出台的当下，二三线楼市价格趋于稳定，降价空间很小。
价格稳中有升
“楼盘所处地段好，开发定位也是高端楼盘，前期入住客户都是各界领袖人物，降价要考虑给整个楼盘带来的负面效果，所以尽管到销售后期，我们也基本上不考虑降价销售。”连云港市一家黄金地段楼盘的销售主管这样告诉中国商报记者。
据他介绍，就该市而言，好地段的楼盘销售并不发愁，“年初到6月份左右是地产开发商资金最为紧张的时候。现在，我们公司财务状况有所好转，市场也有所好转，所以降价就更不太可能。”
根据链家地产提供给中国商报的最新数据显示，截至11月13日，排名前50的上市房企已有25家房企披露了2012年1至10月份的销售业绩。“从数据看，在市场回暖的推动下，大型房企销售明显好于去年同期，虽然尚有两个月时间，但部分房企已经完成了销售目标。”链家地产张絮在接受中国商报记者采访时表示，随着财务状况好转，部分房企已经率先迈开了扩张步伐，开始全国布局。
就二三线城市而言，随着第一轮涨价及大型房企入驻，价格上涨幅度已经远远超过一线城市。对这些城市的居民而言，随着大型房企深度布局，除了能提升楼盘品质外，楼市价格短期来看难言“降”字。
“10月份40个城市，从供应情况看，多数城市库存有所减少，南京、苏州、南充和厦门库存都超过10万平方米；从市场需求来看，40个城市中，半数城市成交量环比上涨，其中哈尔滨涨幅最大，达到178%，苏州降幅最大，下降了43%，重庆、武汉成交环比上涨，杭州、成都降幅都超过了20%。总体而言，一二线城市成交环比下降相对较多，而三四线城市成交环比增长占多数。”中指院10月份统计数据显示，40个城市成交价格稳中有升。
“今年以来，二三线城市楼市强势回暖，势头远远超过了一线城市。”对此，中原地产张大伟表示，而以出现了“中国单盘销冠”、“中国第一大盘”的贵阳来看，介于二线和三线城市间的“中西部非主流省会城市”成为了今年不少大型房企新的利润增长点。
“与温州、鄂尔多斯不同，这些城市辐射周边几千万人口，尽管库存量巨大，但崩盘的可能性不大。”张大伟表示，随着资金源源不断从一线城市转向二三线城市，特别是二三线城市中省会城市，楼市去库存压力不大，“反倒是应该警惕一下三线城市，楼市供应过大的城市可能会出现问题。”
地方财政压力成主因
资金分流、大型房企开拓新利润增长点、楼市调控政策微调等因素都使得二三线楼市增长势头不减，而业界认为支撑其快速回暖的最关键原因仍是地方财政压力过大，导致地方财政对房地产的依赖程度减少有限，而这也成为楼市政策在二三线城市不断尝试松绑的根源。
近期多个地方政府调整了本地公积金购房政策，成为地方松绑楼市政策的又一热点。根据中原地产提供给中国商报的数据显示，参与此次调整的地方政府多达30家。此轮公积金调整一是提高了公积金的贷款额度，二是对于公积金异地使用困难现状进行了不同程度的松绑。
业界认为，非常明显，这次调整对于当地的房地产市场会起到平稳促进的作用。
中原地产数据显示，此次调整的城市中，湖北武汉、江苏镇江、广东江门等新近进行公积金政策调整的城市均对贷款额度进行了大幅上调。大连、深圳、厦门、芜湖、合肥等城市也在早前对公积金政策进行了调整，均不同程度地涉及贷款额度的提高。
对于此轮公积金政策密集调整带给地方城市房地产经济的影响，多地专家观点认为对于刚性需求的释放会起到利好作用。在房价高企的背景下，公积金贷款以其优惠性，成为大多数刚性购房者的置业首选。业界认为，在大量二三线城市的房价水平上涨的情况下，二三线城市的房价已经远远超出了城市职工的能力，购房负担相较于工资水平较高一线城市职工而言，负担会更重。
一位地方经济分析师分析认为，与之对应，此轮公积金政策调整的城市几乎全部都是二三线城市。“此轮公积金政策的集体调整对于刚性需求的释放会起到关键作用。”
对此，张絮在接受中国商报记者采访时表示，“虽然国民经济对于房地产行业的依赖程度有所减轻，但房地产行业关联到上下游多个产业，短期内还难以摆脱这种依赖性。尤其是对于二三线城市来说，房地产的支柱地位更为明显。成交量的好转不仅能使税收增长，也会带动房企拿地意愿的回升，土地收入也会有所增长。这对于地方财政的促进作用会更大。”
而中央财政最新数据显示，10月营业税1539亿元，同比增加263亿元，增长20.6%。其中，房地产营业税同比增加110亿元，增长51.5%，主要是受前几个月房地产市场交易量的增加，以及去年10月份起收入明显下滑、基数较低（同比下降５．２％）的影响。
张絮分析，随着今年以来楼市的回暖，成交量增加也带动了房地产相关的税费出现增收，不但同比大幅上涨，环比9月也上涨了13.4%。尤其在当前的经济形势下，楼市逐渐走出低谷，能够在一定程度上缓解中央的财政压力。
10月份，全国财政收入10444亿元其中地方本级收入5325亿元，同比增长18.7%。“地方本级财政收入增幅高于中央本级主要是前几个月房地产市场交易量扩大带动相关地方税收增加。”张絮表示。
“整体上看地方财政压力仍然较大。”张絮表示，虽然成交量出现回升，很多二三线城市需求水平较低，在经过阶段性释放后，回落的趋势也比较明显。另一方面今年土地市场的回暖程度有限，上半年土地出让金普遍不高。“在这种情况下，二三线楼市降价空间会进一步压缩，但在政策调控下，也难言大涨，至明年年初，楼市仍处于博弈阶段。”（本报记者刘京玲）
来源：中国商报
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