中国房地产一个显著特点就是商住倒挂。刚刚新一轮调控，或许将会改变这一现象。
DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆对记者说：“购买商铺本身就是首付5成，现在新政对商业地产影响小多了。住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。”
资金流入商业地产
商住倒挂在上海已经有多年历史。健康的房地产市场，相近地段商业地产项目售价应该比住宅项目高出30%左右。其原因正如望源集团董事长季宝红所说：“现在商住倒挂，是‘商住’转让税费制度设计缺陷所致。目前住宅转让的税赋相对较低，只有6%~10%；而转让商用住房的税赋则过高，投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5％，意味着投资获利的一半都缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，还涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。”
4月新政之后，住宅市场成交量呈现大幅回落，商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，在通胀预期影响下，更多投资者将投资眼光转向商业地产。房地产调控新政则让商业地产价值得以回归。根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为每天每平方米5~7元，虽然有所回升，但尚未恢复到2008年金融危机爆发前的租金水平。陆逢兆表示：“政府的楼市调控政策无意打压商业地产，因为商业地产租金尚处低位。”
事实上，苏南投资客近期明显加大了在上海投资商铺、写字楼的力度。和住宅不一样的是，商业地产投资更为专业，需要专家指导投资。原本做房地产投资的盛先生开始瞄准商业地产投资。盛先生告诉记者：“现在投资客越来越倾向投资商铺，一是现在住宅投资成本很高，和商业地产差不多，二是因为商业地产投机性本身并不强，市场也相对健康。如果按照当前住宅价格为基准，商业地产价格至少有30%的低估。”
上海世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠也判断，很多资金在进入商业地产领域。他说：“当前，民间资本太多，但是投资渠道有限。很多资金从住宅市场出来，我们认为会流入商业地产。”
开发商借机转型
世茂集团在去年重组上市公司世茂股份，专注商业地产开发。自2009年5月重组完成后，世茂股份从资产规模到员工数量、经营业态都有全面改观。陈汝侠告诉记者说：“未来世茂将专注二三线城市商业地产开发。正是因为我们了解市场的需要和二三线城市的具体情况，我们做的商业才更符合当地需求，加上商业合作伙伴的支持，我们现在开发的两个项目——常熟商业项目和绍兴世茂广场项目都非常成功。”
除此之外，原来专注住宅的开发商也越来越多地转向商业地产开发。4月初，万科接手位于CBD核心区的赢嘉中心，半个月内万科连续接手了三个商业地产项目，加之万科在杭州持有的酒店，万科的商业地产资产越来越多。金地集团董事长凌克也公开表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划，今年将把20%的资金投向商业项目。4月13日，保利房地产更是宣布：未来3~5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。
“开发商建立商业地产运营部门是未来的发展方向，企业应投入一定资源用于优质资产的管理，规划长远的资产配置策略，帮助企业减少风险，达到持续稳定发展的目的。”陆逢兆说，“从宏观层面来说，其实土地永远是稀缺的，所以最优质的土地和物业也需要持有和用心经营，像恒隆广场、环球金融中心、国金中心等优质物业，也是吸引很多优秀公司进驻上海的原因之一，这对城市的经济发展也是有好处的。”
因此，这轮调控对很多开发商来说，是一次推动企业转变经营策略的机会。
来源：中国经营报
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