房价博弈深化:房企资金链承压 一二线新房价格渐松动


来源:21世纪经济报道   时间:2017-06-02





  5月17日,位于北京市东南五环的阳光城京兆府项目领取了预售许可证,预售价格在57000元/平方米-78000元/平方米之间,“不出意外”并未越过8万元的坊间传闻“红线”。
 
  近期,北京市主城区和近郊区的很多二手豪宅交易价格已经突破10万元。但受限价政策的影响,一批新盘以相对较低的价格获取了预售证,成为今年以来首批“受限”的新盘项目——尽管北京并未明确对售价的要求,但今年尚未有单价超过8万元的新房住宅项目获批。
 
  这也成为近期热点城市楼市的一个缩影。受限价政策的直接影响,部分房地产项目选择“平价开盘”。上海易居研究院指出,随着限购、限贷等政策效果的持续显现,这一范围还可能会继续扩大。
 
  此外,恒大地产做出降低负债率的举动,也说明房企正在加强对资金链问题的考量。有房企人士认为,随着调控深化,偿债压力、业绩压力等逐渐浮现,“以价换量”有可能成为更多房企在销售策略中的选择。这一信号表明,在本轮价格博弈中,房企的立场正在出现动摇。
 
  隐形的“红线”
 
  京兆府是阳光城在北京开发的第一个项目。业内普遍认为,阳光城选择“低价”开盘,可能是出于品牌推广和蓄客的目的,进一步打开北京市场。但这种情况并非个案。
 
  根据北京市住建委的数据,今年4月入市的首开保利·熙悦诚郡,5月已入市的景粼原著、泽信公馆,以及已经取得预售许可证的远洋天著春秋、壹号庄园、翡翠公园等项目,最高的销售和预售单价均未超过8万元。
 
  北京的限价政策早已有之,此轮限价中,北京并未明确价格“红线”。坊间传言,“8万元”是价格审批的门槛。从实际情况来看,到目前为止,北京的确尚未有单价超过8万元的项目获批。
 
  亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道表示,受到“限价”政策的管制,今年以来北京出现了一批品质或位置已达“豪宅线”,但是价格无法逾越“8万元”的项目。她认为,对于购房者而言,这一类项目性价比较高,不失为一个相对较好的入市选择。
 
  这种情况并非个案。据21世纪经济报道了解,在苏州、南京、厦门等城市,近期也出现部分项目开盘价格明显低于预期的情况。在中部的长沙,部分新盘供应价格也明显下降。
 
  据不完全统计,全国有超过20个城市在近期出台了限价政策,标准多为“不得高于前期项目售价、不得高于同区域同类项目售价”等。还有很多城市虽未明确出台“限价令”,但在价格审批中已有所限制。“政府并没有说卖多少钱合适,但我们按照预期价格去审批的时候,已经批不下来了。”天津某房地产项目负责人向21世纪经济报道表示。
 
  国家统计局的数据显示,今年4月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅出现全面回落。环比来看,有12个城市的新房价格涨幅出现收窄,其中的5个城市(上海、南京、合肥、福州、天津)表现为负增长。
 
  事实上,除限价政策的直接影响外,限购、限贷等政策措施也在此轮价格博弈中起到了重要作用。其中,限购政策使得很多购房者的资格受限,信贷政策收紧也影响到购房者的支付能力。加之部分需求进入观望状态,使得楼市成交量进一步下滑,并影响到交易价格。
 
  根据中原地产的数据,今年5月北京成交新房住宅2398套,同比下降40.9%,并已连续5个月低于3000套。二手住宅成交10801套,创下最近27个月的最低值。
 
  资金链压力倒逼利润回吐
 
  在诸多应对新政的手段中,降价销售其实是不得已的选择。在此之前,很多开发商放缓供应节奏,以等待更好的时机。根据亚豪机构的统计,今年北京月均入市住宅项目在10个以内,新房供应已降至低位。
 
  “一二线城市房价较高,是企业谋求利润的主要区域,所以在调控刚开始时,大多数企业会先选择‘扛一扛’,实在扛不住了才会降价(下调价格预期)。”上述房地产项目负责人表示。
 
  随着年中将至,业绩压力骤增,企业的价格策略已有松动迹象。
 
  亚豪机构的统计还显示,今年6月北京住宅市场预计14个项目入市,虽与去年同期的33个项目入市相差甚远,但对比此前几个月的入市规模,已经显示出房企开始准备年中冲刺的姿态。
 
  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,尽管会蒙受利润损失,企业仍然可能会降价销售,从而保证规模和现金流。
 
  5月12日晚,恒大公告披露,其相关附属公司与信银基金签订了10份项目协议,通过增资扩股的方式获得了总额108.5亿元的融资。该举措被认为是对年初制定的“降低负债率”目标的一种践行。在此之前,恒大已宣布完成561.8亿元永续债的赎回,上半年偿还50%永续债的任务也得以提前完成。
 
  作为销售规模已跃居全国首位的开发商,恒大的动作被认为具有代表性意义,即随着楼市调控的深化,房企开始关注资金链问题。
 
  北京某上市房企负责人向21世纪经济报道表示,企业将在2017年和2018年迎来偿债高峰期。由于当前对资金层面的管控较为严厉,融资难度加大,成本抬升,房企可能会很快面临一个资金紧缩的阶段。“在这个阶段,现金流比利润更重要。”
 
  尽管当前三四线楼市颇为火热,但由于房价偏低,其对规模和现金流的贡献不及一二线城市。且很多中型规模的房企,仍然以一二线城市作为主要战场,因此这些区域的销售压力将逐渐显现。
 
  上述人士认为,年初以来,房企在去年的销售惯性下仍然维持着较好的业绩。但随着资金压力加大,以及业绩节点的要求,从今年下半年开始,越来越多的企业将加快销售步伐,其对价格的坚守也将有所松动。在调控较为严厉的一二线城市,这种情况更为明显。
 



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