地价总体情况
全国地价总体水平保持温和上行，综合、住宅、工业地价环比增速放缓；各用途地价同比增速持续上升
综合、住宅、工业地价环比增速放缓，商服地价环比增速有所上升。2018年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为4148元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为7350元／平方米、6666元／平方米和813元／平方米，环比增速依次为1.58%、1.37%、2.21%、0.82%，分别较上一季度变化-0.09、0.25、-0.26、-0.02个百分点。与上一季度相比，综合、工业地价环比增速出现放缓，住宅地价增速则持续3个季度回落。
各用途地价同比增速持续上升。第一季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为7.13%、5.33%、10.43%、3.44%，较上一季度分别上升0.42、0.81、0.22、0.42个百分点。其中，住宅、综合、商服地价分别处于快速、较快速和低速增长状态，工业地价平稳波动。
三大重点区域综合、商服地价环比增速均有所回落，住宅地价同比增速整体放缓
2018年第一季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平，整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5876元/平方米、7566元/平方米、4448元/平方米。
从环比增速看，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速均放缓，依次为0.80%、2.44%、1.55%，分别下降0.04、0.25、0.02个百分点。长江三角洲地区各用途地价环比增速平稳运行，商服、住宅地价环比增速依次为0.36%、0.92%，分别较上一季度下降0.06、0.51个百分点；工业地价环比增速为0.74%，较上一季度上升0.30个百分点。珠江三角洲地区商服、住宅地价环比增速依次为1.02%、3.02%，分别较上一季度下降0.06、0.55个百分点，其中住宅地价环比增速仍处于高位运行；工业地价增速较上一季度上升0.04个百分点，为2.49%，保持较快速增长。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.29%、2.05%、1.01%，住宅地价增速较上一季度上升0.03个百分点，商服、工业地价增速分别下降0.08和0.07个百分点。
从同比增速看，长江三角洲地区综合地价增速为4.90%，较上一季度上升0.11个百分点；珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为10.94%、7.04%，较上一季度分别下降0.29、0.02个百分点。珠江三角洲、环渤海及长江三角洲地区地价分别处于快速增长、较快速增长及低速增长态势。三大重点区域的住宅地价增速均有所回落，工业地价增速则整体上升。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速依次为2.51%、7.14%、2.92%，较上一季度分别变化0.46、-1.30、0.56个百分点，住宅地价增速保持较高位运行。珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速较上一季度分别变化-0.61、-0.76、0.93个百分点，依次为4.42%、15.10%、9.62%。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为6.08%、9.87%、3.86%，较上一季度分别变化0.15、-0.49、0.44个百分点。
东中西部地区综合、住宅地价环比增速放缓，西部地区住宅地价环比、同比增速高于东、中部地区
从环比增速看，东中西部地区综合、住宅地价增速本季度均有所放缓。东部地区各用途地价增速保持低速增长，综合、商服、住宅地价增速下降，住宅地价增速为1.73%，较上一季度下降0.53个百分点；中部地区各用途地价增速均呈放缓态势，住宅地价增速为1.83%，较上一季度下降0.07个百分点；西部地区综合、住宅、工业地价增速较上一季度放缓，商服地价增速则略有上升，其中住宅地价增速为2.24%，较上一季度下降0.72个百分点，但仍处于较高位运行，增速超过东部及中部地区平均水平，区域内仅西安住宅地价快速增长，为7.07%。
从同比增速看，东部地区综合、商服、住宅、工业地价增速依次为7.96%、5.05%、10.07%、6.52%，较上一季度分别变化-0.41、-0.45、-1.0、0.61个百分点，住宅地价增速仍处于高位运行。中部地区综合、商服、住宅地价增速依次为5.49%、7.54%、7.84%，较上一季度分别下降0.98、1.65、1.44个百分点，商服、住宅地价仍增长较快；工业地价增速与上一季度持平，为1.16%。西部地区各用途地价增速均较上一季度有所上升，住宅地价同比增速为10.81%，较上一季度上升0.86个百分点，处于高位运行。
一线城市综合、商服、住宅地价环比、同比增速放缓；二线城市各用途地价环比增速回落；三线城市综合、商服、住宅地价环比、同比增速持续增长，住宅地价增速超过一二线城市
从环比看，一线城市的综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为1.75%、1.07%、1.63%、2.13%，较上一季度分别变化-0.07、-0.09、-0.47、0.31个百分点。广州住宅地价较快速增长；北京住宅地价低速增长；上海、深圳住宅地价增速平稳。与上一季度比较，4个一线城市住宅地价增速均放缓。从同比看，一线城市的综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为8.80%、4.95%、10.88%、8.37%，较上一季度分别变化-0.62、-0.51、-1.79和0.69个百分点。
二线城市各用途地价环比增速均呈放缓态势，除工业地价同比增速上升外，其他用途地价同比增速均呈放缓态势。综合、商服、住宅、工业环比增速依次为1.48%、1.47%、2.0%、0.46%，同比增速依次为6.92%、6.05%、9.56%、2.29%。
三线城市综合、商服、住宅地价环比、同比增速上升；工业地价环比增速下降，同比增速则上升。综合、商服、住宅、工业环比增速依次为1.60%、1.39%、2.63%、0.50%，同比增速依次为6.66%、4.67%、11.21%、2.11%，其中住宅地价环比、同比增速超过一二线城市平均水平。
供地总体情况
2018年第一季度，主要监测城市商服用地供应同比增加明显，住宅用地供应比例加大，热点城市住宅用地供应连续5个季度同比增加。全国106个主要监测城市土地供应面积 4.28万公顷，是2016年以来同期供应量最高的季度，供应量环比减少48.99%，同比增加15.94%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.37、1.03、1.34、1.54万公顷，环比分别减少19.34%、28.59%、16.41%、68.44%，同比变化分别为31.99%、22.15%、30.70%、-0.12%。房地产用地供应面积1.40万公顷，环比下降26.38%，同比增加24.59%，同比涨幅是2014年第一季度以来增幅最大的季度。商服用地供应同比上涨明显，增幅是近18个月内的最高值；住宅用地同比增幅是2014年以来的次高值，同比涨幅仅次于2017年第四季度。第一季度，保障性住房用地供应面积约为0.14万公顷，环比减少28.76%，同比增加30.42%。
从供地结构来看，第一季度，商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为8.56%、24.12%、31.25%和36.07%，较上一季度分别变化3.15、6.89、12.18和-22.22个百分点，较去年同期分别变化1.04、1.23、3.53、-5.80个百分点。房地产用地供应量占比32.68%，较上个季度增加10.04个百分点，较去年同期增加2.27个百分点。住宅用地供应占比达到2014年第一季度以来的最高。
分城市类型来看，第一季度各类城市商服、住宅用地供应同比均有明显增长。其中，一、二、三线城市住宅用地供应同比分别增加4.48%、22.15%、24.03%。从20个热点城市来看，住宅用地供应连续5个季度同比增加，本季度增幅17.67%。
市场形势分析
第一季度国际正负因素交织，但国内宏观层面总体稳定，得益于供给侧结构性改革推进和经济高质量发展特征深化，我国经济发展进入相对稳定的增长阶段，全国地价总体水平保持温和上行。
房地产政策导向稳定，调控成效显现
第一季度，中央层面对房地产调控的定调延续了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“实行差别化调控”和“建立健全长效机制”三个方面，政策导向基本稳定。政府工作报告明确了“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的总体思路。两会期间，多部委负责人表态，市场风险防控趋严，长效机制不断深化。同时，金融监管持续升级，对房地产融资进行规范化、去通道、去杠杆的管理模式成为主基调，市场资金流动性收紧。
地方层面，热点城市政策深化，调控领域不断扩围。北京、广州等明确严控个人贷款违规流入房地产市场，遏制市场泡沫；广州四大银行继续上调房贷利率。海南省明确提出优化投资结构和质量，减少房地产投资比重，继续深化“两个暂停”、中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产等调控政策。大同市出台去库存的实施细则。调控向县区范围深入，抑制投机性需求和去库存并存。大连市、兰州市出台了针对市辖区的分类调控政策，长春市规定三环内新购非家庭唯一住房2年内不得上市交易并强化价格监管。同时，地方精准调控管理手段向区县聚焦，部分区县行政单元也发布了限售、限购的收紧调控政策。
第一季度，房地产投机行为进一步受到遏制，调控成效巩固，全国及一、二线热点城市住宅地价环比增幅持续回落。
租赁住房、人才引进等支持性政策落地
第一季度，在建立健全住房租赁金融支持体系方面，货币保持定向宽松，对建设租赁住房金融支持力度加大。多家银行明确表示，对新增优质租赁住房供给项目和激活闲置、低效利用的存量物业改造给予授信支持，如北京集体土地建租赁住房建设获农行2000亿信贷支持。
同时，政策保障基本住房需求，人才引进政策进入集中释放期。长沙市保障首套房购置需求，广州推出租购同权举措，合法租赁有学位的住房享有与业主同等的入学权利。南京提出高层次人才购买首套房不受户籍限制，杭州市将按每年出让住宅用地面积不少于 5%的比例提供用地，专门建设人才专项租赁住房。此外，武汉、成都、西安等城市也都出台相应优惠政策，吸引人才落户。
库存去化加快，市场预期平稳乐观
第一季度，库存去化速度加快，1~2月，商品房待售面积降幅达到-17.1%，连续14个月同比下降。虽然调控对市场非理性上涨有一定的抑制作用，但基于高层次人才流入预期和库存补充需求，企业对未来依然保持乐观，房产开发投资基本稳定，有所回升。2月，房地产开发景气指数101.66，达到2011年7月份以来的第二高值，仅次于2017年12月份的101.72；1~2月，房地产开发投资有所回升，累计同比达到2015年第一季度以来的最高。尤其是在三四线城市，房地产市场升温拉动土地市场，表现在住宅地价增幅方面，三线城市环比高于一二线城市，西部地区环、同比增幅高于东、中部地区。
后期走势预判及关注要点
2018年第二季度，随着市场调控预期趋向稳定，地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建，政策的连续性和稳定性将继续遏制投机性需求，促进市场稳定。未来一段时间内，土地市场将继续保持平稳，在调控措施严格执行、各项政策稳定的前提下，住宅地价增幅进一步收窄的预期持续。
下一步，一方面要围绕构建城乡统一的建设用地市场，统筹考虑区域协调发展、新型城镇化建设和乡村振兴战略推进，建立健全城、乡地价管理体系，深化研究城乡土地资源配置的内在机制。另一方面要围绕建设完善住宅租赁市场，积极探索多主体供地模式。此外，还要围绕城市定位发展和房地产调控政策的综合考量，基于城市资源环境约束边界，关注人口、资本的要素流动对市场的影响，对部分地区库存明显下降、“以房引人”政策实施等情况予以跟踪。（中国土地勘测规划院城市地价动态监测组）
转自：中国国土资源报
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