在2月初下调购房首付比例后，房地产市场再度迎来新的刺激措施。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，自2016年2月22日起，降低房地产交易环节契税、营业税。
业内人士普遍认为，此次税费调整对降低交易成本、活跃交易气氛有积极利好，对于当前较为明显的楼市去库存难题意义重大。2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。那么，今年的楼市是否将继续回暖呢？
调低税费到底能省多少钱
根据三部委联合发布的通知，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。新政特别提出：二套房契税优惠以及营业税优惠，暂不适用于北上广深四地。
本轮新政的最大亮点是对改善型或二套购房的群体给予减税政策。除北上广深外的城市，居民购买第二套住房，均能少交相当于总价1%～2%的契税；居民将购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售，也将省去一笔营业税。
新政不再以144平方米为界来区分普通和非普通住宅，统一规定购买90平方米以上首套房的按1.5%征收契税。以在北京购买一套150平方米的户型为例，以每平方米4万元来计算，房价为600万元，之前购买应缴纳契税为3%，总计18万元；在本次契税优惠之后，应缴纳的契税降至1.5%，实际缴税为9万元。
据《北京青年报》报道，此次契税调整，一是鼓励购房者积极购置大户型住房；二是鼓励购房者积极换房，同时将有助于消化非一线城市的库存。
短短时间里，针对楼市连出三招：降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例，政府发力楼市去库存已成趋势。
“去库存”如今已成为“国家任务”
2015年，中央经济工作会议明确提出，“去库存”为2016年结构性改革五大任务之一。国家统计局发布数据显示，2015年，商品房待售面积首次突破“7亿平方米”大关，达到7.18亿平方米。近5年商品房待售面积呈阶梯级增长，平均每年增加1亿平方米。但是，对如何计算库存，专家们有不同的算法。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工的“期房”，其数据远超过“7亿平方米”。
在2月19日召开的“中国经济50人论坛”2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣认为，库存计算有大、中、小3个口径，“最小的口径是已建成的商品房待售面积，中口径是待售面积加上在建的未售面积，最大的口径是再加上已购买土地但尚未开发的面积”。
王一鸣提供的数据显示，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米，是库存的中口径。他认为，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。
在北京华远集团原董事长任志强看来，有相当一部分库存是无法消化的。全国房地产开发投资增速已经由2015年1月份的10.4%，大幅下降到2015年底的1%。房地产投资通常占我国固定资产投资的20%左右，如果房地产投资增速下降一半，我国GDP增速要下降0.35个～0.4个百分点。在目前实体经济下行、产业结构面临调整之际，稳定房地产市场对于“稳增长”具有重要意义。
分化明显三四线城市量价低迷
在一系列利好刺激下，不同区域和规模的城市表现迥异。其中，北上广深及全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下复苏明显、成交火暴；与此同时，库存量较大、消费需求不足的三四线城市依然无法摆脱量价低迷的阴霾。
据《中国房地产报》报道，去年一线城市的房价上涨幅度大，尤其是深圳，2015年11月新建商品房价同比去年11月上涨44.6%，领涨全国。上海和北京的涨幅分别达到16.9%、9.6%。二线城市有分化趋势，除了武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价相对平稳；东北地区由于经济增长乏力、人员外流，房价持续下跌。
在2015年的楼市中，武汉是热点城市的典型代表。之所以被市场认同，背后有其经济地理因素。武汉地处中原交通枢纽地带，四通八达，既能吸引三四线及周边城市人群，也能吸纳从一线回归的创业人才，享受双重的人口红利。从经济上看，2014年，武汉GDP就已达到1万亿元，经济总量居全国城市第八位。这些都是武汉楼市得以稳定发展的支撑因素。
虽然同享优惠政策，但是三四线城市的房价水平还不及2014年之前，库存也一直居高不下。
从整体来看，2015年城市分化非常明显。一二线城市房产交易量价齐涨，库存量减少；三四线城市房价不涨反降、库存量未减反增。
一二线城市出现“虹吸效应”
近几年的房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”，这一趋势今年依然存在。
大量房企聚集一二线城市拿地，资金加速向一二线城市集聚，三四线城市房地产市场进一步萧条。在全国土地出让金普遍减少的情况下，一线城市高溢价成交甚至“地王”频频出现，而三四线城市土地流拍现象却屡见不鲜。
一位银行监管部门官员介绍：“目前，房地产信贷资源较为集中，全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%。”
同时，购房人口持续进入重点城市。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为，东三省、湖北、四川等省份的三四线城市人口流失严重，很多中西部地区的常住人口出现负增长，这无疑加剧了部分地区的房屋过剩情况。就业机会多、经济前景好、医疗教育水平高的大城市，会吸引来自全国各地的人员持续流入。具体到北京、上海这样的城市，其主城区近年来又缺乏未开发的建设用地，拆迁成本也十分高昂。由于土地供给日益稀缺，在人员持续流入的情况下，房价上涨自然就不奇怪了。
市场前瞻 2016年房价是否会持续看涨？
税费减少，首付比例也降了，信贷政策宽松，接连不断的利好政策在一定程度上减轻了购房者的买房压力，“刚需”群体、改善型购房群体都关注着2016年的房价走势，现在该不该买房？还是要再等等呢？刚刚过去的春节假期，大家对房价变化以及买卖房屋的讨论非常热烈，有“刚需”购房者“吐槽”称，不是不想买，而是买不起。
去年，易居房地产研究院对全国35座大中城市房价收入比进行数据分析后发现，尽管居民收入在增长，但是买房的难度也在加大。“房价收入比”是指房屋总价（假设为100平方米住宅）与居民家庭年收入的比值，用做衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。以住房收入比来衡量居民的买房难度，深圳雄踞全国城市之首，北京、上海紧随其后。平均而言，2014年末深圳家庭买一套100平方米的住房需要耗费一个家庭21.7年的收入。
虽然对一线城市房价看涨的人越来越多，但也有很多不同的声音。一位网友认为，中国人“买房置业”的传统习惯或许要被打破了，“90后”“00后”的年轻人希望有更个性化的生活方式，与其在一座城市举全家之力买房，还不如先租房。还有一些人卖掉了一线城市的住房，在二线城市买房，生活成本也降低了很多。网友“swonglik5”认为，大城市可容纳的常驻人口是有限的，在人口老龄化以及出生率降低的大趋势下，房地产供应过量，房价上涨将不可持续。
结语
受益于中国的城市化发展，房地产行业经历了10多年的高速增长。中国房产信息集团（CRIC）研究人员认为，房地产市场的发展有其自身规律。首先，经过十几年的高速成长，居民住房需求基本得到满足。其次，我们已进入人口老龄化社会，由人口增长带来的住房需求将日益萎缩。房地产将随着宏观经济一起进入“新常态”。有业内人士认为，中国的房地产行业从来不缺少市场，而是缺少一个可以使普通人买得起房的住房供应模式。目前的核心问题是，热点城市的高房价，已成为需求和供给之间的“梗阻”，政府对土地财政的依赖度过高，也严重影响到城市的健康发展。
2016年，政策红利相信会持续，房地产行业或将有更大力度的鼓励措施出台，但如何降低地方政府对土地财政的过度依赖，化解广大三四线城市，尤其是常住人口净流出城市的房地产库存，将成为未来不得不面对的严峻现实。
专家认为，未来中国的住房政策要以住房民生为主要政策目标，在住房资源的配置上要坚持以市场为主。同时，有必要实行差异化的地区金融政策，加快大城市向中小城市的产业转移；针对不同的区域采用不同的治理方式：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。（本报记者张晓莉）
转自：中国民航报
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