地价温和上行市场热点转移——2017年第二季度全国主要城市地价监测报告
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在宏观经济持续向好、区域发展政策提升城市价值的背景下，市场对经济总体预期乐观，支撑了第二季度全国地价总体水平持续温和上行。商服地价增速温和，住宅地价较快增长，工业地价变化平稳。2017年下半年，热点地区住宅地价增速有望放缓。
综合地价低速增长，地价总体水平持续温和上行
2017年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平持续温和上行，达到3946元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为7088元／平方米、6200元／平方米和793元／平方米。
全国主要监测城市商服地价环比增速为1.01%，比上一季度放缓0.15个百分点；综合、住宅、工业地价环比增速依次为1.70%、2.65%、0.73%，较上一季度分别上升了0.30、0.59、0.11个百分点。总体来看，本季度住宅地价仍属较快增长，综合、商服地价增速温和，工业地价变化平稳。
全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为6.19%、4.16%、9.44%、2.74%，较上一季度分别上升0.42、0.40、0.72、0.01个百分点。其中，住宅地价增长较快，综合地价保持低速增长，商服地价增速温和，工业地价平稳波动。
三大重点区域地价呈上升态势
2017年第二季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平，整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5704元/平方米、7010元/平方米、4236元/平方米。
从环比增速看，珠江三角洲地区综合地价增长较快，增速为2.83%，比上一季度上升0.16个百分点；长江三角洲和环渤海地区综合地价仍低速增长，增速分别为1.52%、1.85%，较上一季度分别上升0.52、0.19个百分点。
分用途看，长江三角洲地区商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.54%、2.83%、0.64%。其中，住宅地价增速较上一季度上升1.15个百分点，回升至较快增长区间；商服、工业地价增速较上一季度分别上升0.08、0.07个百分点。珠江三角洲地区住宅、工业地价环比增速均高于其他两大区域平均水平，依次为4.12%和2.10%，商服地价增速较上一季度下降0.47个百分点，住宅地价增速仍处于高位运行，且增速上升0.44个百分点。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.38%、2.84%、0.80%，商服、工业地价增速较上一季度分别变化-0.15、0.18个百分点，住宅地价增速上升0.29个百分点，回升至较快增长区间。三大重点区域中，上海市、宁波市、苏州市、嘉兴市、广州市、佛山市顺德、中山市、北京市、天津市、唐山市、秦皇岛市、廊坊市等12个城市的住宅地价增速均超过3%，处于高位运行。
从同比增速看，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为5.99%、11.35%、7.59%，较上一季度分别变化-0.33、0.47、0.40个百分点。珠江三角洲平均增速仍保持高位运行，环渤海地区平均增速持续较高位运行，长江三角洲地区仍保持低速增长。
重点城市平均地价水平呈东高、西次、中低布局
2017年第二季度，全国重点城市中，东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。西部地区仅工业地价平均水平略低于中部地区。
从环比增速看，东部地区仅商服地价增速较上一季度略有放缓，综合、住宅及工业地价增速则略有上升，住宅地价增速回升至快速增长区间，增速为3.17%；中部地区仅工业地价增速微升，商服及住宅分别回落1.09、0.99个百分点，住宅地价增速回落至较快增长区间；西部地区各用途地价增速均较上一季度呈现上升态势，住宅地价增速上升明显，增加了1.07个百分点，上升至较高位运行。
从同比增速看，东、中、西部地区商服地价增速仍呈上升态势，增速依次为6.41%、7.99%、2.57%，较上一季度分别变化-0.04、1.15、0.69个百分点；东、西部地区住宅地价增速变化明显，增速依次为13.91%、5.73%，较上一季度分别变化-1.06、1.99个百分点。东部、中部地区住宅地价增速仍处于高位运行；西部地区商服及工业地价增速保持平稳，住宅地价增速温和上行。
各线城市住宅地价环比增速均有所上升
2017年第二季度，主要监测城市中，一线城市综合、住宅及工业地价环比增速上升，各用途同比增速均有所放缓；二线城市除商服地价环比微幅收窄，其他各用途环比、同比增速均呈上升态势；三线城市除商服环比持平，各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。就住宅地价而言，一线城市、环京及珠三角部分城市的地价增速仍处于高位运行，二三线城市的地价增速处于较快增长，三线城市上升态势较为明显。
20个热点城市中，北京、上海、深圳、南京、合肥、厦门、郑州、长沙等8个城市第二季度住宅地价环比增速有所回落。其中，北京、上海、南京、合肥、郑州等5个城市住宅地价环比增速连续3个季度收窄。
分类调控持续加码，政策效应初现，市场热点梯度转移
整体来看，受前期市场运行惯性、房地产市场分化以及政策效应发挥作用尚需时间等多重因素影响，第二季度，一线城市住宅地价仍处高位盘整，部分热点城市调控政策效应初现，住宅地价同比涨幅收窄，市场热点初现梯度转移，三线城市则有明显上升迹象。在主要城市土地市场中企业拿地需求依然旺盛，带动房地产用地价格增速上扬。
随着中央关于住房居住属性指示精神的落实，全国主要城市调控力度不断加码，稳市场的政策相继出台，包括淮安、临沂、南通、兰州等非热点城市在内，全国共计70余个行政单元出台了相关调控政策。北京、上海进一步规范企业开发和销售行为；北京、上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市上调房贷利率；济南、西安、成都等区域性热点城市限贷政策收紧、限购范围扩大；河北省要求环雄安新区和环京地区继续提高购房门槛、从严限购；珠海、东莞等城市限购区域联动范围持续扩大。此外，多地出台关于商品住房预售价格备案的管控措施，个别城市“双合同”现象有所抬头。
第二季度，较早收紧调控的一、二线热点城市相对平稳，市场进入观望期，但需求侧管制下的资产价格仍然维持在较高水平。三四线城市作为价值洼地，继续享受鼓励去库存的政策红利，尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好，城市预期价值提升，楼市投资性需求增强，成为房地产市场需求梯度转移的承接区域，结构性热点地区域呈现。当前，市场与政府、供给与需求、历史经验与未来预期等，进入了多方博弈的胶着期，房地产供需双方对房地产投资财富效应的预期尚未发生根本性扭转，投资投机性需求仍然存在，在一定程度上影响楼市变化。央行报告显示，第二季度居民购房意愿环比继续上涨，较上季度上涨0.2个百分点。统计局数据显示，4、5月份，国房景气指数依然是2011年8月以来的最高和次高值，显示房地产市场热度不减。
主要监测城市土地供应环比增加，住宅用地供应同比增幅显著
第二季度，主要监测城市土地供应总量环比增加，同比下降；住宅用地供应同比增幅显著。截至2017年6月30日，2017年第二季度，全国105个主要监测城市土地供应面积达到3.99万公顷，供应量环比增加8.38%，同比减少11.65%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.26万、0.80万、1.16万、1.77万公顷，环比分别变化-6.66%、-4.53%、13.51%、14.71%，同比变化分别为-17.71%、17.10%、-29.37%、-5.63%。其中，住宅用地是2014年以来同比增幅最大的一个季度。房地产用地供应面积1.06万公顷，同比增加6.20%，环比减少5.06%。保障性住房用地供应面积约为0.10万公顷，环比增加48.23%，同比增加34.22%。
分城市类型来看，第二季度一线城市住宅用地供应量环比下降约15%，同比上涨9.52%；二线城市住宅用地环比下降16.18%，同比增加7.14%；三线城市住宅用地环比增加6.95%，同比增加12.47%。从20个热点城市来看，住宅用地供应环比减少26.53%，同比则连续两个季度增加，本季度上涨12.30%。
热点地区住宅地价增速有望放缓，避免政策过度“叠加”或“冲减”
2017年下半年，国内经济增速或将保持总体平稳，结构继续调整。房地产市场方面，在热点城市趋稳、部分中小城市去库存加速的情况下，调控政策向三四线城市蔓延。政策持续深化下，流动性严格监管和紧缩，供需双向预期将进行适应性调整，趋于理性。在上述背景下，下半年热点地区住宅地价增速有望放缓。
下一步，一方面要注重政策的灵活性和稳定性相结合，提高各类政策之间的协调配合，避免政策过度“叠加”或“冲减”。热点城市的调控政策要继续保持稳中微调，增强定力，着眼未来，避免后市反弹；要综合权衡稳预期、去库存、去杠杆等政策，避免三四线城市的风险集聚。另一方面要关注热点板块轮动现象，关注区域之间产业和投资热点的转移扩散效应，避免市场非理性炒作。（中国土地勘测规划院城市地价动态监测组）
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