楼市有阴有晴 不同城市延续分化态势

　　高地价难免催生出高房价，一些购房者不再观望，大胆快速出手。对此，有观点认为，楼市将迎来“小阳春”，且会持续升温。事实果真如此吗？

　　进入2019年，关于房地产市场走势的争论从未间断。随着土地市场的回暖以及部分城市成交量的回升，有观点认为，楼市迎来“小阳春”。而进入5月份以来，楼市调控政策依然密集。作为一年中的重要传统销售旺季，人们通常把3月、4月和5月称为“金三银四红五月”，这三个月楼市的表现也往往被当成研判全年市场起伏的重要依据。而随着5月份的到来，房地产市场能否真的迎来“小阳春”？

　　部分城市土地市场回暖

　　近两个月来，热点城市土地市场明显升温，尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。

　　自4月下半月以来，房企“抢地”的节奏明显加快。来自相关机构的统计数据显示，4月单月拿地金额超过50亿元的房企多达18家，多次刷新土地市场的月度纪录。进入5月，房企的“抢地”模式进一步开启。

　　5月7日，碧桂园以底价19.27亿元摘得上海闵行区一宗宅地，还以12.5亿元获得浙江衢州商住用地；保利以30亿元+自持100%商业竞得东莞万江胜利商住地块；平安不动产以15.66亿元拿下杭州余杭临平新城核心区宅地。

　　另据不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的十余个城市共成交约32宗地块，单日成交金额近300亿元。当日拿地的既有如碧桂园这样的头部房企，也有金地、奥园等实力房企，其中更不乏像天阳、秦山等中小规模房企。

　　值得注意的是，在5月8日成交的32宗地块中，除极个别地块为底价成交外，高溢价率成交地块占据多数。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，去年土地市场持续调控，降温明显，部分企业拿地较少。不过自今年以来，融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，市场逐渐复苏。部分热点城市土地市场明显活跃，溢价率有所上升。

　　中指数据研究报告显示，2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势，3月同比涨幅进一步扩大。进入4月后，各地政府推地节奏开始加快。中指数据库数据显示，4月300城宅地供应规模同比增长15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪，甚至二梯队房企也加入了抢房大战。

　　究其原因，上述报告分析认为，部分大型房企短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。

　　“当前企业拿地不能太盲目，需要市场回归理性。”同策咨询研究中心总监张宏伟判断，“接下来政策层面有可能会针对这些过热的城市推出降温的举措。”

　　楼市销售延续分化态势

　　高地价难免催生出高房价，一些购房者不再观望，大胆快速出手。对此，有观点认为，楼市将迎来“小阳春”，且会持续升温。事实果真如此吗？

　　以苏州为例，今年4月，商品住宅成交量环比上涨33%，同比上涨57%，尤其是配套资源完善的苏州园区、高新区、姑苏区等主城区一手房市场供不应求。苏州工业园区的楼面价甚至每平方米突破3万元，房价直逼上海。

　　58同城、安居客发布的报告显示，今年一季度的行情让楼市复苏的节奏快于预期。4月，北上广深一线城市房价保持稳定态势，二手房市场保持回暖。南京、杭州等热点二线城市房价向一线城市靠拢；在吸引人才政策的推动下，部分二线城市房地产市场热度升温。

　　张大伟表示，自4月以来，全国楼市成交量和成交价继续延续分化态势。一线城市量价上涨乏力，成交量环比出现不同程度的调整。但和去年4月相比，多数地区的成交量上涨明显。二线热点城市在土地市场火爆、人才落户新政等刺激下，保持“量价齐升”态势。多数三四线城市经历“小阳春”后出现“量价齐跌”的现象。

　　进入5月，北京楼市出现了一定程度的观望情绪。北京市住建委数据显示，五一假期期间，北京市新建商品住宅网签124套、二手住宅网签134套，新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套，创下2015年以来同期网签水平新低。有业内人士表示，今年五一假期尽管有四天，但北京住宅网签量仍不及往年三天的网签量。一方面，由于假期时间较长，大部分人都选择了外出旅游，市场需求减少。另一方面，在严格调控的背景下，市场观望情绪浓厚。

　　从上市房企发布的4月销售业绩来看，分化态势依然持续。部分中小房企销售数据上涨明显，龙头房企延续一季度销售降温态势，布局三四线城市的企业尤其明显。相比之下，布局一二线城市的龙头房企4月份的销售业绩回暖。

　　调控政策频出

　　值得注意的是，5月份以来，国家发改委和央行相继表态明确楼市调控方向不变。

　　5月10日，央行有关负责人明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，是一贯的。今年中国人民银行还将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

　　5月6日，国家发改委针对此前放宽落户政策引发的调控放松猜想给出明确回应，放宽落户政策不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚守房地产平稳健康发展这个底线，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

　　另外，5月以来多地仍从严贯彻楼市调控政策，继续出台稳定楼市的相关政策。

　　5月11日晚，苏州市政府出台关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见，其中对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。

　　5月9日，青海省出台进一步完善房地产市场监测工作的实施意见，要求坚持“房住不炒”定位，全面规范和加强房屋网签备案工作，12月底建立全省房地产市场数据库，为房地产市场调控提供决策依据和支撑，促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加强房屋交易资金监管工作，加强房屋网签备案价格监测。

　　对此专家表示，“房住不炒”的定位没有改变。目前，改善性需求、刚性需求、新型城镇化推进带来的新增需求对整个房地产市场有一定支撑作用。但是，地方政府也在积极引导市场平稳发展，因城施策，有效遏制投机性需求。在“因城施策”的政策之下，地方政府有义务严密监控楼市变化，针对过热趋势应及时调整降温，而对于市场低迷、掉头向下的城市则应该采取一定措施活跃市场。（董添 包晶晶）

　　转自：中国商报
 

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