房地产业进入深度调整期

　　作为支撑国民经济发展的支柱产业，房地产行业在2014年进入“拐点”后，正式进入了深度调整阶段。2015年上半年，随着房地产市场楼市调控利好政策频频出台；各级政府、央行均展开一系列救市计划，央行在2015上半年发布了一系列降息降准政策，加快了利率市场化进程，同时也为房地产市场的回暖营造了更宽松的融资环境。与此同时，行业并购加剧，O2O改造房地产行业，养老地产、物流地产站上了房地产行业投资的风口。

　　近日，消科研究中心发布了《2015房地产基金报告》，进一步分析了房地产行业及房地产基金的现状。

　　进入深度调整期

　　自2014年起，房地产行业的整体发展进入到深度调整阶段。就国房指数而言，2014年房地产景气指数较2013年的97.21下降3.49%。

　　在分析其原因时，清科研究中心分析师张蕾告诉中国商报记者：“主要是因为房屋新开工面积及土地购置面积、商品房销售面积均有所下降。从政策方面来看，虽然利好政策不断出台，但市场表现依然平平，真正的市场成交量爆发还未出现。”

　　在地产业陷入拐点的情况下，2014年房地产市场政策环境相对宽松。今年3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府以更多自主权。中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。随后，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解。

　　值得注意的是，在行业整体不景气的背景下，2014年，房地产投资基金新募基金数以及募集资金总金额较前两年有所下降。

　　张蕾在接受中国商报记者采访时分析认为，2014年，在新募资基金数方面，共募集126只基金，相比2013年下降4.5%；在募集总金额方面，达到104.39亿美元，比较2013年下降2.1%。

　　来自央行的数据显示，2014年社会融资规模为16.46万亿元，其中委托贷款增加2.51万亿元，在社会融资总额中占比达15%，而该比例2012年仅为8%。

　　据业内人士透露，委托贷款的资金近七八成均流向了房地产行业和地方融资平台。一般房地产私募公司除了发行一部分自己的权益类产品外，超过半数都是走委托贷款渠道，委托贷款新规的出台，也无疑给了房地产私募“当头一棒”。

　　张蕾告诉中国商报记者，国际房地产私募基金的资金来源，绝大多数来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其余才来自于个人和基金合伙人，而相形之下，我国私募房地产基金市场还存在较多限制。

　　然而在政策持续放松的鼓舞下，2015年二季度房地产业终于有了好转。业界普遍认为，楼市后续的复苏几成定局。

　　养老、物流地产成新热点

　　从投资角度看，2014年地产业投资金额增速放缓，可投资中国大陆地区的私募房地产投资基金为95.22亿美元，已不复2013年的翻倍增速。投资总案例数达107，较2013年仅增长1.9%，增幅也明显放缓。

　　尽管行业整体不景气，但养老地产发展却十分迅速，行业投资价值日益凸显。

　　众所周知，随着中国进入老龄社会，老龄人口日益增加，由此带来养老设施的巨大需求，而养老地产是养老设施的主要组成部分，便成为市场主要的养老需求，投资价值剧增。

　　除此之外，业内人士告诉中国商报记者，国外养老地产行业的高利润也是吸引国内投资商投资养老地产的另一原因。国内目前参与养老地产开发的机构包括：传统房地产开发商，产业投资者，保险公司，政府及国外投资机构。

　　中信证券分析师何山在接受中国商报记者采访时也坦言，尽管目前国内很多开发商都在研究养老地产项目，但由于开发养老地产面临的困难太多，因此鲜有开发商采取实际行动。

　　不可否认，养老地产在中国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、中国台湾的长庚养生文化村等。

　　除养老地产外，房地产商们还把目光投向了物流地产领域，万科更是领头打破了外资垄断的格局。

　　随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。

　　清科中心的分析师们认为，物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。

　　张蕾告诉中国商报记者，目前我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。目前，中国的市场太过庞大，即使聚集了几乎世界上所有有实力的物流地产开发商，市场空间依然巨大。但这个市场一直被有外资背景的垄断者们控制着，中国的十大物流地产开发商几乎全部有外资背景，本土出身的宝湾、维龙也有大量股份握在普洛斯手中，基本被外资所垄断。

　　值得注意的是，2015年，万科计划开发超过100万平方米的物流物业，这已经超过目前排名第二的嘉民。根据公开数据显示，来自澳大利亚的嘉民2001年入华，目前拥有180万平方米的物业，每年的建筑规模高达80万平方米。

　　此外，最大的物流地产巨头普洛斯2002年进入中国，在35个城市开发了185个物流园区，物业总面积1180万平方米，是中国最大的物流地产开发商，规模几乎是之后9家开发商的总和。现在，普洛斯在中国的年增长率依然高达38%。

　　房地产行业并购加速

　　得益于2014年以来政策面的支持，房地产并购市场依然在整个市场中占重要地位。并购总额由2013年的142.75亿美元上升到145.54亿美元，并购案例数更是由2013年的148例增长至2014年的187例。

　　但与此同时，平均并购金额相比2013年稍微有所下降。“从整个数据面，我们不难发现，房地产行业正经历着历史大洗牌阶段，随着国内房地产资金链的紧张，很多房地产企业难以度过本次寒冬，那么行业内的合并与重组便成为了行业必经的一个发展阶段。”张蕾在接受中国商报记者采访时如是分析。

　　“从成熟市场经验来看，历次行业周期波动时期，都是行业并购的窗口期。”张蕾认为，当前我国房地产行业正进入更加深化的调整周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出房地产行业的决心和真实性更强。同时，由于土地成本的居高不下，也使得房企股权的相对价值更加凸显，在此背景下，2014年以来已宣布的地产并购交易总金额达到1738亿元，接近过去三年的总和，行业并购大潮已然来临。

　　“另一方面，当前行业融资渠道虽然有所拓展，但整体资金状况仍不容乐观，再融资虽然开启但龙头企业仍然受限，银行贷款、信托等渠道也均受限于政策因素，短期内难以在并购市场上施展拳脚。而且，传统融资渠道往往只有单一的融资功能，而并购基金则兼具融资和管理双重功能，拥有一定的优势。因此在并购周期中，基金的引入是一种必然。”张蕾如是说。

　　事实上，从2012年开始，中国房地产并购基金发展就驶入了快车道。

　　今年7月26日，融创中国公告称将以4.5亿元收购四川国嘉持有的目标公司——成都国嘉20%的股权及股东贷款。8月7日，力高地产集团有限公司宣布公司间接持有的全资附属公司深圳（楼盘）市力高大道置业有限公司作为收购方与一家独立第三方有限责任公司签署合作框架协议。

　　在一些业内分析人士看来，渐渐成为“新常态”的地产并购背后，正在折射出市场环境和行业格局的变化。

　　长江证券分析师程思告诉中国商报记者，近几年，地产业正进入到“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的时代。

　　相关数据显示，2014年全国房地产行业并购案例高达257宗，交易总额同比2013年大幅增长155%。而步入2015年，在房地产市场的严重分化下，项目收购再度进入高频时刻。仅今年上半年，全国并购案例就达137宗，涉及总金额为1199亿元。

　　为何近期项目收购会再度进入高频时刻？在克而瑞研究中心分析师看来，收购事件反映了市场环境和行业格局的变化。对于中小房企来说，由于品牌影响力和开发能力不足等问题，再加上营销手段单一、去化能力不足，面临较大的发展困境；而对于大型品牌房企而言，恰好是机会所在，凭借较强的资金实力和开发能力，往往可以出手收购接盘，并且价格优惠。（本报记者白琳）

　　转自：中国商报

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读