中国楼市呈现六大分化趋势

　　2015年国内生产总值（GDP）增速预期定在“7%左右”，“稳增长”方针不变，这就需要宽松财政、货币政策，加大社会投资力度，稳定房地产业、积极创新等诸多举措协力。

　　当前市场已呈现六大分化趋势。

　　一是业态走势的分化，住宅、办公楼和商业地产走势不同。从不同的物业形态看，商品住宅已经进入白银十年，处于稳定增长期，一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业则逐步趋于饱和状态，受电子商务冲击明显，但一些龙头房企涉足的商业仍值得关注。办公方面，一线城市办公市场仍存发展空间，但二三线城市办公市场前景不明朗。

　　二是区域的分化。随着城镇化进程的继续，一线城市的房地产仍然发展，中小城市随着人口向大城市的聚集流失，房地产需求将面临严峻挑战，大城市中核心商业区和住宅区也令房地产进一步发展，而远郊区则呈现不同的冷热。2015年，房地产市场需求并不会出现实质转变，预计一线城市成交量价能够保持稳定或小有回升，二线城市市场表现分化并且将进一步加剧，三四线城市整体库存高企，前景不容乐观。

　　三是主题的分化。随着需求的见顶和供给的持续，房地产竞争将导致差异化的主题与商业模式的竞争，养老、综合直至创新社区、创业区等更新的商业模式不断产生，面向不同的人群和不同的需求场景，对于企业能力、产业链条、土地类型及盈利模式等等要求均比较专业。未来的房企都不能避免受到互联网的渗透。结合房地产、金融并有机融入到“互联网”，将是房地产行业未来的发展方向，如果不能顺势而为，在未来就很容易被边缘化。

　　四是融资模式的分化。随着房地产竞争的升级，融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主，转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹等互联网金融等多层次的融资体系，国内国际都将成为重要的融资来源，开发经营都可成为回报方式。房地产行业历经多年高速发展后，目前面对深度挑战，这为服务于房地产行业的金融产品带来机会。

　　五是新房和存量房的分化。中国的房地产已经从原来的新房交易为主转向存量房、二手房以及代理经营为主的成熟市场模式，市场特点和规律也发生相应的转变。未来大中城市将成为二手房的主战场。考虑到中国足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，未来二手房市场的发展是大势所趋。

　　六是市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制将逐步完善成型，面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成了相应的房产供给体系。从历史数据看，保障房占据了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏远等劣势，实际上对商品房的分流不大。“商品房可转安置房”举措的意义在于解决安置房问题，盘活部分现有楼盘，有利于减轻市场库存压力，特别是三四线高库存城市压力。

来源：中国建设报

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