应声而起的河北楼市需提防泡沫

　　最近京津冀一体化引起了中央领导及中央政府的高度重视。习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略。李克强总理在政府工作报告时指出，要加强环渤海及京津冀地区经济协作。新公布的《 国家新型城镇化规划2014－2020年》也指出，要按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则，发展集聚效率高、辐射作用大、城镇体系优、功能互补强的城市群。增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移。于是，京津冀一体化规划还未见公布，河北楼市便成了追捧对象，不仅刚需人群趋之若鹜，一些投资者也蜂拥而至，涿州、保定等楼市都出现了抢购现象，近一周保定多个楼盘价格上涨了10%。这种现象引发了笔者的几点思考：

　　首先，房价是城市价值的反映。房价的高低，取决于其所在城市的价值的高低，城市价值的高低又取决于其拥有的优质公共资源的多少。“区位、区位、区位”的房地产至理名言，表达的也是这样的意思。这句话一方面说明了房屋位置的重要性，另一方面也表明确实因为房屋位置的不同，带来的城市资源是不同的。大城市与小城市，城市级别不同，享有的公共资源是不同的；在同一城市，不同的区位，其享有的公共资源也是不同的。如果是位于大城市的中心城区，比如CBD、金融街，这样的区位意味着四通八达的交通、优质的教育、医疗资源、便利的商业设施、良好的文化氛围等等。相反，在远郊区县，城市资源就差得多，交通不便，优质医院、教育资源等匮乏。因此，人们在选择住房的区位时，其实是在选择城市的资源。在京津冀一体化的大趋势下，人们看好河北作为北京人口与功能疏解的承接地，预期保定等地会与北京、天津实现交通一体化、公共服务一体化，将来会享受更多的优质公共资源的便利，所以，人们到临近北京的涿州、保定等地去买房，或者自住，或者期望实现未来的增值，是无可厚非的，这也是市场经济下理性人的一种选择。

　　其次，谨防楼市过度炒作出现房地产泡沫。3月26日，河北省政府出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，提出河北省将落实京津冀协同发展国家战略，以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用。尤其是保定“副中心”的概念抛出，使保定楼市不断升级。笔者认为，京津冀一体化是大势所趋，未来河北确实面临着前所未有的机遇与挑战。但是河北处于北京与天津之间的“灯下黑”局面在短期内是难以改变的。即使未来经过顶层设计的京津冀一体化规划出台，河北与北京、天津能够齐头并进恐怕还需要很长一段时间。目前河北的楼盘除出售给当地人之外，主要就是北京人。如果京津冀一体化不能落到实处，河北不能如期承接北京市的人口和产业的话，靠京津冀一体化概念过度炒作应声而起的河北楼市，或有价格过度上涨引发房地产泡沫的风险。房地产泡沫一旦破裂，后果是不堪设想的。

　　目前燕郊等地靠接近北京、房价低廉的优势，房价不断上涨，到目前为止均价已经达到一万以上，楼市已现滞涨滞销局面，需要引起足够的重视。

　　再次，河北需要苦练内功。在居业联动、产城一体，优质教育、医疗等优质公共资源配置上下功夫，为将来更好的承接北京人口与功能疏解做好准备。北京近几年一直把人口疏解作为一个重要课题。“十二五”期间东城区、西城区就需要各自完成10万人口的疏解任务。目前主要是完成北京中心城向新城的疏解。其实，北京人口过度聚集，交通拥堵、环境污染、房价居高不下等的大城市病日益严重，究其原因，是全国的优质公共资源分布不均衡、经济发展不平衡所致。

　　笔者在2010年主持郭金龙书记亲自委托的北京市社科联重点课题“加快推进优质公共资源均衡配置，促进城市中心区人口与功能疏解”时，曾对北京市居民居住意愿做过抽样调查，结果是北京市绝大多数中心城居民不愿到远郊区县就业（83.58%）和居住（77.56%），绝大多数（90%）中心城企事业单位也没有未来迁至远郊区县的打算，而郊区优质公共资源短缺是中心城居民不愿到远郊区县居住和就业的主要原因。对外地人口来京的目的调研结果表明，81.18%的人来京的目的是为了工作，来京工作的原因主要是能找到较好的工作（52.33%）、工资收入比家里高（30.23%）。推而广之，京津冀一体化中人口的流动也面临同样的问题。

　　北京与河北的优质公共资源、收入的差异是有目共睹的。北京作为首都，是全国的政治、经济、文化、医疗、教育、交通、金融、商业等中心；2012年，北京市城镇居民人均可支配收入达到36469元，河北省为20543元，前者是后者的1.78倍；北京农村居民人均纯收入16476元，河北为8081元，前者是后者的2.03倍。因此，虽然北京的城市化率为86.2%，已经处于城市化后期；河北城市化率为46.8%，处于城市化发展的快速阶段，但由于北京的功能和优质公共资源太集中，人口的吸引力太强，城市规模还在不断扩大，北京的人口继2009年常住人口达到1755万，基本提前11年突破2020年1800万的人口控制目标之后，去年常住人口已经达到2114.8万，4年间，人口又增加了359.8万。

　　综上，河北楼市的健康发展涉及北京的人口和功能疏解问题，也涉及京津冀一体化甚至全国均衡发展问题。京津冀城市群的建设，必将带动中小城镇发展，进而促进全国均衡发展。为此，京津冀三方需要进行顶层设计，在优势互补、利益共享的原则下，从大局出发，决定各自城市功能、产业定位的取舍。北京需要疏解非首都功能到河北，河北更需要筑巢引凤，在优质教育、医疗等优质公共资源的配置、特色产业的打造、宜居环境的营造上下功夫。相信京津冀一体化的出台会使京津冀三方实现紧密的合作，达到1+1+1>3的效果，也使河北的楼市能够在居业联动、产城一体的新型城镇化建设中实现健康持续发展。（赵秀池 作者系首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授）

来源：中国网

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