日前，房产中介有望被取消的话题登上微博热搜榜。无独有偶，“杭州市二手房交易监管服务平台”上线新功能——个人售房者可以跳过中介，在政府平台网站上自主挂牌房源，买卖双方可以不用通过中介进行二手房交易，平台不收费用。取消房产中介的讨论再起热潮。
但实际上，《经济日报》指出，目前，官方二手房交易监管服务平台要真正发挥作用，还有待于进一步完善其功能，中介机构短期内还难以被取代。
事实上，房产中介作为居间方，所做的并不仅仅是撮合买卖双方，还涉及整个房产交易过程中非常复杂的诸多环节。房地产中介的价值难以被抹杀，行业的价值需要被正确认识。
大众对房产中介服务的迷思亟待破除
多年以来，来自消费者对中介服务价格的质疑声不断，特别是在局部短期房价跳涨行情地区，佣金绝对值随着房价“水涨船高”，导致消费者综合购房成本上升，更是固化了消费者对佣金“不值这个价”的刻板印象。
供需之间对于价值认定产生分歧的原因在于，消费者只能用看得见的服务内容来衡量价值，不能看到隐藏在服务背后看不见的价值，即机会成本。比如，消费者看到的经纪服务差别不大，但服务价格却相差较大，无法从心理上接受。一些监管者也是以消费者的心理视角来衡量经纪服务收费的合理性，容易被表面、感性认知产生误解。
将中介服务理解为“标准化流程”是其价格机制无法令消费者信服的关键症结，经纪服务是“专业性定制服务”，一个固定业务流程并不能生搬硬套地归纳套用到所有房地产中介服务中，标准化的流程服务充其量只能算房地产中介服务中的某一领域 。
由此可见，经纪服务本质是经纪人的“人力资本”，而对“人力资本”的定价“成本法”并不适用。对知识转化性要求越高的领域，生产能力的“成本”与“产出结果”的关系越难以衡量。能力资源价格本质是能力资源的“租”(Rent)，成本对于确定租的水平并不重要，重要的是能力资源的相对稀缺性和产权强度 。
经纪服务为消费者创造的价值
美国经济学家威廉姆森认为，交易费用之所以存在，是源于人类两大天性：一是有限理性，二是个体存在机会主义行为倾向，交易者在交易中可能背信弃义、偷工减料、钻空子、敲竹杠等，并从中谋取最大利益。交易频率越低，机会主义倾向越高，交易费用越高。房产交易是典型的低频、高额交易，交易者信息不对称，机会主义行为发生的可能性很大，信息搜索、合约订立及监督、讨价还价的成本很高。承认二手房交易中巨大的交易成本，是理解经纪服务的前提。
消费者之所以选择使用经纪服务，是因为选择经纪服务比自己交易的交易成本更低。
总的来说，在低频、长期、高额的房屋交易中，经纪服务帮助交易双方节省了大量的时间，降低了交易风险，这些时间和风险对应的是自行交易的机会成本。
就在“取消中介”等讨论甚嚣尘上之际，空·白研究院创始人杨现领发布了一篇题为“房东直售的悖论”的文章，表达了自己的相关看法。其指出，房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%~10%。正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低。因此，即使在成熟的发达国家，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。
经纪服务对消费者产生的价值
当前的佣金费率、佣金和房价挂钩的收费机制，是当前市场条件下市场主体反复竞争、博弈形成的自然结果。这种调节机制既符合经纪公司和经纪人的发展需求，又权衡了市场竞争和客户承受能力，具有自洽性和合理性。价格是消费者竞争形成的，价格高低仅仅反映了一个地方供需的结构，并不存在供给者对消费者剩余的掠夺。
如果通过行政方式，硬性降低房地产经纪服务收费，或者违背客观规律实行按套计价方式，导致经纪人激励体系混乱，伤害到消费者的福利，也将导致监管难度成倍增加。更重要的是，推动行业信息规范透明，让交易更加安全流畅，才能从根本上提效降本，从而真正保护消费者福利，实现行业良性发展和品质进步。
转自：时代周报
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